Продаж нерухомого майна підприємством – платником єдиного податку

В бухобліку продаж ОЗ здійснюється у два етапи:

1. Визнання об’єкта ОЗ таким, що утримується для продажу. Цю операцію здійснюють тоді, коли стає відомо, що даний об’єкт ОЗ вже не використовується за призначенням та буде продаватися. В бухобліку робляться такі записи: Дт 286 Кт 10 – на залишкову вартість об’єкта ОЗ, та Дт 131 Кт 10 – на суму накопиченої амортизації;
2. Власне продаж об’єкта ОЗ – передання його покупцю. При цьому одночасно із визнанням доходу від продажу об’єкта ОЗ визнаються і витрати – балансова (залишкова) вартість об’єкта ОЗ (що вже перенесена на рахунок 286), а також решта витрат, пов’язаних з його реалізацією. В бухобліку робляться такі записи: Дт 361 Кт 712, Дт 943 Кт 286, 631.

При веденні спрощеного бухобліку на дату прийняття рішення про продаж об'єкта ОЗ не потрібно його переводити зі складу основних засобів до складу необоротних активів, утримуваних для продажу згідно з п. 1 розділу II П(С)БО 27. У спрощеному фінансовому звіті за формою №1-мс не треба окремо наводити інформацію про необоротні активи і групу вибуття, що утримуються для продажу. У цьому звіті відображається залишкова вартість всіх основних засобів у рядку 030, їх первісна вартість — у рядку 031 і сума накопиченого зносу — у рядку 032.

У фінансовому звіті за формою №1-м є рядок 1200 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та групи вибуття» та рядок 1700 «Зобов'язання, пов'язані з необоротними активами, утримуваними для продажу, та групами вибуття». Тому СГ, які складають фінзвітність за формою №1-м, повинні переводити ОЗ, призначені для продажу, до складу необоротних активів, утримуваними для продажу.

Для цілей оподаткування ЄП визначення ОЗ міститься в пп. 14.1.138 ПКУ.  Оскільки у пп. 14.1.138 ПКУ немає посилань на розділ ІІІ ПКУ та інших прямих вказівок на те, що це визначення застосовується тільки платниками податку на прибуток, доходимо висновку, що "єдинники" також мають використовувати це визначення.

У загальному випадку  дохід від продажу ОЗ визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів - п. 292.2 ПКУ – якщо ОЗ використовувалися менше 12 календарних місяців з дня введення їх в експлуатацію. Якщо ОЗ продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу. Тобто "єдинник" має право зменшити дохід на витратну частину і під оподаткування ЄП підпадає не дохід, а прибуток від такої операції.

Кошти від продажу об'єктів ОЗ можуть бути отримані тільки у грошовій формі згідно з пп. 291.6 ПКУ. Обмін об'єктів ОЗ на інші об'єкти основних засобів або інше майно платникам єдиного податку заборонені на підставі п. 291.6 ПКУ.

Дата виникнення доходу "єдинника" від продажу об'єктів ОЗ – це дата надходження коштів на поточний рахунок (п. 292.6 ПКУ).

Чи буде сума доходу від продажу ОЗ включатися до розрахунку обсягу доходів, який дає право перебувати у 3-й платників єдиного податку?  У листі від 14.07.2017 р. №1186/6/99-99-12-02-03-15/ІПК, ДФСУ роз’яснює: до річного обсягу доходу юридичної особи - платника єдиного податку, що дає право перебувати на спрощеній системі у третій групі, включається сума доходу від операції з продажу ОЗ, яка була оподаткована єдиним податком. Якщо ОЗ продаються після використання протягом 12 місяців, то ця сума визначається як сума доходу від продажу ОЗ за вирахуванням балансової вартості ОЗ.

У разі перевищення протягом календарного року максимального обсягу доходу платник зобов'язаний перейти на загальну систему оподаткування, - з першого числа місяця, наступного за податковим (звітним) кварталом, у якому відбулося таке перевищення.

Витрати "єдинника" у разі продажу ОЗ

Згідно з п. 292.2 ПКУ від доходу від продажу об'єкта ОЗ треба відняти суму "залишкової балансової вартості" ОЗ на дату продажу. Визначення залишкової вартості ОЗ, надане у пп. 14.1.9 ПКУ, застосовується тільки платниками податку на прибуток. Тож "єдинники" визначають  балансову вартість об'єктів ОЗ за даними бухобліку, знаючи їх первісну вартість, результати переоцінки і суму накопиченої амортизації. Пунктом 8 розділу I П(С)БО 25 визначено, що юрособи-"єдинники" можуть не проводити переоцінку ОЗ і обліковувати їх за первісною вартістю без урахування зменшення їх корисності. Також у листі від 14.07.2017 р. №1186/6/99-99-12-02-03-15/ІПК ДФСУ роз’яснює: дохід від продажу ОЗ після їх використання більше 12 календарних місяців визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу, та залишковою балансовою вартістю цих ОЗ. А залишкова балансова вартість для цього випадку визначається згідно з П(С)БО 7.

Єдинники – платники ПДВ при продажу ОЗ нараховують ще й податкові зобов’язання з ПДВ: Дт 712 Кт 641. Нагадаємо, що у  випадку постачання основних засобів база оподаткування ПДВ визначається за правилом другого абзацу п. 188.1 ПКУ - база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни).

Пенсійний збір сплачується покупцем нерухомого майна, продавець нерухомості пенсійний збір не сплачує.

Приклад. Підприємство – платник ЄП продає будівлю, балансова вартість якої становить 1 000 000 грн, знос на дату продажу – 600 000 грн. Будівля продається за 7 200 000 грн, в т.ч. ПДВ – 1 200 000 грн. Покупець сплачує 60% вартості будівлі – 4 320 000 грн при підписанні договору, а решту 40% , тобто 2 880 000 грн - протягом року.

Дохід від продажу нерухомості становить: 7 200 000  – 1 200 000 – 1 000 000 грн (балансова вартість) =  5 000 000 грн. Але при цьому дохід визнається на дату отримання грошових коштів. Тому в момент першого платежу в розмірі 60%, або 4 320 000 грн, дохід визнається у повній сумі цього платежу, оскільки сума першого платежу менше, ніж загальна сума прибутку від продажу нерухомості для цілей оподаткування ЄП. За даними бухобліку підприємство вже отримало 3,5 млн доходу з початку року до моменту продажу будівлі, і тому при отриманні першого платежу за будівлю воно перевищить межу дозволеного доходу в 5 млн грн. Суму доходу, що перевищує 5 млн грн, потрібно оподаткувати єдиним податком за подвійною ставкою 6% та перейти на загальну систему з наступного кварталу.

Якщо другий платіж буде отримано ще під час перебування на єдиному податку, то у момент другого платежу визнається решта доходу як різниця між 5 000 000 грн та сумою першого платежу 4 320 000  грн і теж оподатковується за подвійною ставкою ЄП. Якщо другий платіж буде отримано вже під час перебування на загальній системі, то він збільшить фінрезультат до оподаткування відповідно до пп. 140.5.12 ПКУ, але це лише якщо підприємство буде застосовувати податкові різниці відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ. Для відображення цієї різниці передбачено рядок 3.1.2 додатка РІ до декларації з податку на прибуток. Головне управління ДФС у Черкаській області в ІПК від 26.01.2018 N 298/ІПК/23-00-12-0413 вважає, що це не стосується тих підприємств, хто не застосовує податкові різниці відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ.

Таблиця

Бухгалтерський і податковий облік продажу основних засобів у ЮО — платника ЄП

Ми розглянули приклад, за яким підприємству потрібно буде переходити на загальну систему після продажу будівлі. А якщо, наприклад, будівля буде продаватися за 7,2 млн грн, в т.ч. ПДВ  1,2 млн грн, при цьому її балансова вартість становить 5,5 млн грн, то до оподатковуваного доходу підприємства потрапить лише сума 7,2 – 1,2 – 5,5 = 0,5 млн грн. Припустимо, що це підприємство в поточному році вже отримало 4,1 млн грн доходу, тож після продажу будівлі загальний дохід становитиме 4,1 + 0,5 = 4,6 млн грн. Отже, в цьому випадку не потрібно переходити на загальну систему.