Оренда приміщення в підприємця: які особливості?

У правовому полі орендні відносини регулюють глава 58 ЦКУ та ст. 283 — 292 ГКУ. Відповідно до ст. 793 ЦКУ, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. При цьому, якщо такий договір укладається строком на 3 роки і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦКУ) та держреєстрації, якщо договір укладено на строк не менш як на три роки (ст. 794 ЦКУ). Сторонами договору є суб’єкти господарювання, тому відповідно до ст. 284 ГКУ, при укладенні договору оренди повинні погоджуватися, зокрема, такі умови:

• об'єкт оренди (склад та вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Орендна плата за користування майном — одна із найважливіших умов договору оренди. Статтею 286 ГКУ уточнюється, що це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцеві незалежно від наслідків своєї госпдіяльності. Сторони можуть встановити умови, за яких розмір орендної плати підлягає перегляду чи зміні (індексації).

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (ч. 4 ст. 286 ГКУ). За загальним правилом орендна плата нараховується та вноситься щомісячно. Якщо сторони бажають визначити іншу періодичність, то її потрібно закріпити у договорі. 

Також у договорі можна передбачити, що орендар вступає у строкове платне користування у термін, зазначений у договорі, але не раніше дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі. Такий документ (акт) складається у довільній формі або підприємці можуть взяти до уваги акт приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів (ф. №ОЗ-1, затверджений наказом Мінстату від 29.12.95 р. №352).

Виходячи з норм ЦКУ, оренда не є послугою. Тому виникає запитання: який документ підтверджуватиме виконання орендного договору? На практиці протягом дії оренди, як правило, складається акт приймання-передачі послуг. Такий акт міститиме не лише відомості про госпоперацію, але й підтверджуватиме факт її здійснення. 

Орендарю нерухомості потрібно з'ясувати, чи не виконує він роль (незалежно від обраної системи оподаткування) податкового агента щодо ПДФО та військового збору під час виплати орендної плати.

Особливості оренди приміщення у орендодавця — ФОП на загальній системі

Відповідно до пп. 177.8 ПКУ, орендар, який нараховує (виплачує) дохід, не утримує ПДФО (та військовий збір) лише у випадку, якщо ФОП на загальній системі підтвердить свій статус підприємця. Для цього орендодавцю — підприємцю на загальній системі оподаткування потрібно надати орендареві копію документа, який підтверджує його держреєстрацію (можна скористатися безкоштовним запитом на єдиному державному реєстраційному веб-порталі юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців).

Дохід від оренди у фізособи — підприємця на загальній системі оподаткування:

1) В орендодавця об'єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід — різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними із госпдіяльністю. Отриманий дохід відображається у Книзі обліку доходів і витрат та згодом декларується у податковій декларації;

2)  За нормами п. 177.6 ПКУ, якщо доходи не пов'язані з провадженням підприємницької діяльності у межах обраних підприємцем видів діяльності, то такі доходи (наприклад, отримані орендні платежі) оподатковуються за загальними правилами для платників податку — фізосіб. Фактично такий дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18% та військовим збором за ставкою 1,5%, але сума доходу не може бути зменшена на суму понесених витрат (наприклад, витрати, які пов'язані з утриманням нерухомості). Відповідальність за виконання цієї норми, на наш погляд, повинен нести підприємець-орендодавець, адже на підприємця - орендаря, для уникнення ролі податкового агента, покладено вимогу лише пересвідчитися, що фізособа є суб'єктом господарювання, без перевірки зареєстрованих видів діяльності.

Особливості оренди приміщення у фізособи — підприємця на ЄП

1) Якщо загальна площа нежитлового приміщення становить понад 300 кв. м, ФОП не має права перебувати на спрощеній системі оподаткування. Така особа може надавати нерухомість в оренду як фізособа-підприємець на загальній системі або як фізособа — не суб'єкт господарювання (пп. 291.5.3 ПКУ);

2) Підприємець, який надає в оренду власну нерухомість, площа якої не перевищує граничні норми зазначені у пп. 291.5.3 ПКУ, може застосовувати спрощену систему оподаткування як платник єдиного податку ІІ групи за умови внесення до реєстру платників ЄП такого виду діяльності як надання в оренду нерухомого майна. Перебуваючи на сплаті єдиного податку ІІ групи, послуги можуть надаватися тільки платникам єдиного податку та населенню. Як наслідок, якщо орендодавецем є платник ЄП ІІ групи, то орендарем не може бути підприємець на загальній системі (п. 291.4 ПКУ, Додатково читайте тут>>

3) Якщо підприємець на ЄП отримує дохід від заборонених для нього видів діяльності (тут мається на увазі критерій щодо площі приміщення) або платник ЄП ІІ групи отримує дохід, вид діяльності за яким не зазначено у реєстрі платників ЄП (у нашому випадку — за КВЕД 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»), то дохід оподатковується за ставкою 15% за нормою п. 293.4 ПКУ. Крім того, як покарання за таке порушення особа з наступного податкового періоду зобов'язана перейти на загальну систему оподаткування (див. п. 5, 7 пп. 298.2.3 ПКУ).