Продовження оренди: чи подавати нову форму №20-ОПП?

Законодавчі підстави для подання форми №20-ОПП при змінах

Обов'язок платника податків повідомляти про зміни щодо об'єктів оподаткування встановлено пп. 8.5 розділу VIII Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 №1588.

Згідно з цією нормою, повідомлення за формою №20-ОПП з оновленою інформацією подається у разі зміни таких відомостей про об'єкт оподаткування:

• зміна типу (наприклад, склад переобладнали в офіс);
• зміна найменування;
• зміна місцезнаходження;
• зміна виду права (наприклад, право оренди змінилося на право власності);
• зміна стану об'єкта оподаткування (наприклад, об'єкт почали здавати в суборенду).

Повідомлення подається протягом 10 робочих днів після таких змін.

Чи є продовження договору зміною "виду права на об'єкт"?

Це ключове питання у вашій ситуації. У графі 15 форми №20-ОПП зазначається вид права на об'єкт, де, зокрема, є коди:

• «7» – право довгострокового користування або оренди;
• «8» – право короткострокового користування, оренди або найму.

Порядок №1588 не містить визначення, яка оренда є довгостроковою, а яка – короткостроковою. На практиці склався підхід, за яким:

• короткостроковою вважається оренда на строк до одного року включно;
• довгостроковою – оренда на строк понад один рік.

Ви правомірно зазначили код «8» при укладенні договору на один рік. Продовження договору фактично означає, що загальний строк користування об'єктом перевищить один рік. Формально, це можна трактувати як зміну виду права з короткострокового на довгострокове.

Однак, позиція податкових органів з цього приводу є більш лояльною. У численних роз'ясненнях, наприклад в консультації з ЗІР (категорія 116.11), ДПС зазначає: «Якщо суб’єкт господарювання (орендар) у зв’язку із зміною власника (орендодавця) нерухомого майна (приміщення), яке вже орендується і використовується в господарській діяльності, укладає новий договір, а про таке приміщення орендар вже повідомив контролюючий орган як про об’єкт оподаткування, то повторно повідомляти про цей об’єкт (подавати повідомлення №20-ОПП) не потрібно».

Цей висновок зроблено для ситуації укладення нового договору, що є більш значущою подією, ніж пролонгація існуючого. Логіка полягає в тому, що якщо ключові характеристики об'єкта не змінилися, то підстав для повторного інформування немає. Сама форма №20-ОПП не містить посилань на реквізити чи строк дії конкретного договору оренди.

Таким чином, на наш погляд, продовження орендних відносин без зміни функціонального призначення, місцезнаходження чи інших суттєвих параметрів об'єкта не розглядається як зміна, що вимагає обов'язкового подання форми №20-ОПП.

Оцінка ризиків

Ризик неподання форми (Варіант 1): Низький

Враховуючи сталу практику та роз'яснення ДПС, імовірність застосування штрафу за пп. 117.1 ПКУ (за неподання або несвоєчасне подання відомостей про об'єкти оподаткування) є мінімальною. Помилка у графі 15, яка до того ж не має чіткого законодавчого регулювання, не прирівнюється до неподання форми взагалі. Така помилка не є суттєвою і не впливає на облік платника чи об'єкта.

Ризик подання форми (Варіант 2): Відсутній 

Це проактивний, обережний підхід. Ви можете подати оновлену форму №20-ОПП, щоб відобразити зміну коду права на «7». Це не є порушенням і повністю убезпечить вас від будь-яких потенційних питань з боку контролюючих органів.

Додаткові рекомендації

На основі аналізу, рекомендую дотримуватися одного з двох варіантів дій.

Основний варіант (рекомендований): Не подавати форму №20-ОПП. Цей варіант є обґрунтованим і підкріпленим позицією ДПС. Ви заощаджуєте адміністративний ресурс, а ризики є незначними. Цей підхід є доцільним, якщо жодних інших змін, окрім строку договору, щодо складу не відбулося (наприклад, не змінилося його функціональне призначення, площа, що використовується, тощо).

Обережний варіант: Подати оновлену форму №20-ОПП. Якщо ви прагнете уникнути будь-яких, навіть теоретичних, претензій, ви можете подати форму №20-ОПП. У такому разі її потрібно заповнити так:

• Графа 2 «Код ознаки надання інформації»: вказати «3 - зміна відомостей про об'єкт оподаткування».
• Графи 3-14: заповнити так само, як і в первинній формі (тип, найменування, ідентифікатор, місцезнаходження, стан «8 - орендується»).
• Графа 15 «Вид права на об'єкт»: вказати новий код «7 - право довгострокового користування або оренди».

Висновки:

Продовження оренди не вимагає подання форми №20-ОПП, якщо не змінюються ключові характеристики об'єкта (тип, місцезнаходження, функціональне призначення). Позиція ДПС підтверджує, що пролонгація договору не є підставою для повторного повідомлення. 

Зміна виду права (з короткострокового на довгострокове) формально може трактуватися як підстава для подання форми №20-ОПП, але практика ДПС цього не вимагає, якщо об'єкт уже зареєстровано. 

Ризик неподання форми низький, а подання оновленої форми з кодом «7» є обережним підходом, який повністю усуває потенційні претензії податкових органів.