Облік за договором суперфіцію, коли власник землі набуває частину нерухомості

Правові особливості.

Суперфіцій (право забудови земельної ділянки) – це одне з речових прав на чуже майно (п. 4 ч. 1 ст. 395 ЦКУ).

Особливості суперфіцію регламентовано ст. 413 – ст. 417 ЦКУ, ст. 102-1 та ін. ЗКУ.

Відповідно до ч. 1 ст. 414 ЦКУ власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

Відповідно до ч. 2 ст. 415 ЦКУ землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Відповідно до ч. 4 ст. 415 ЦКУ землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

Відповідно до ст. 417 ЦКУ:

·         У разі припинення права користування земельною ділянкою, на якій була споруджена будівля (споруда), власник земельної ділянки та власник цієї будівлі (споруди) визначають правові наслідки такого припинення.

·         У разі недосягнення домовленості між ними власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки до стану, в якому вона була до надання її у користування.

·         Якщо знесення будівлі (споруди), що розміщена на земельній ділянці, заборонено законом (житлові будинки, пам'ятки культурної спадщини тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд може з урахуванням підстав припинення права користування земельною ділянкою постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди) земельної ділянки, на якій вона розміщена, або про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди), або визначити умови користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк.

З наведеного випливає, що договором суперфіцію може передбачатися плата за користування ділянкою. Але плата не є обов’язковою. Окрім того, якщо плата встановлюється, вона може встановлюватися в розмірі певної частки доходу від користування будівлею.

Побудоване користувачем ділянки на умовах суперфіцію на праві власності належить користувачеві. І після того, як договір суперфіцію припинено, вирішується доля землі або будівлі. Тобто, будівля або зноситься, або викуповується власником землі. Або ж земля викуповується власником будівлі.

За умовами розглядуваної ситуації власник землі стає власником 70% будівлі. Це означає, що таки плата за договором суперфіцію є – у вигляді отриманої частини будівлі. Вона отримується в натуральній формі у вигляді частки майна. Таким чином, на наш погляд, в розглядуваній ситуації в договорі суперфіцію про це потрібно окремо зазначити, в тому числі зазначити, як визначати вартість отриманого права користування ділянкою, про що ми скажемо далі. Частину новопобудованого в розмірі 70% потрібно передати фізособі за актом і зареєструвати за фізособою право власності на цю частину.

ПДВ.

При передачі фізособі права власності на частину побудованого у забудовника, який є платником ПДВ, відбувається операція постачання нерухомості, а тому слід в загальному порядку нарахувати ПЗ з ПДВ.

ПДФО, ВЗ.

Фізособа отримує дохід в натуральній формі – у вигляді частини нерухомості.

Отримує як оплату за надане забудовнику право користування земельною ділянкою – винагороду згідно договору цивільно-правового характеру. Тому в додатку 4ДФ до Об’єднаної звітності такий дохід відображається з ознакою доходу «102».

Як визначити вартість такого доходу? Про це ми скажемо далі.

З суми доходу утримується ПДФО за ставкою 18% і ВЗ 1,5%.

Бухоблік.

Вартість переданої фізособі частини будівлі, з урахуванням нарахованого ПДВ, фактично складає вартість плати за користування земельною ділянкою на умовах суперфіцію. Тому така вартість, на наш погляд, включається до собівартості будівлі.

Як визначити вартість отриманого права використання ділянки?

На жаль, чіткого однозначного варіанту визначення такої вартості немає, за умови, що договором чітко встановлено лише розмір частки у вартості будівлі і не встановлено конкретну вартість в абсолютній сумі.

Наприклад, можемо міркувати таким чином.

Нехай собівартість будівництва склала, приміром, 200 000 грн.:

·         Дт 151 Кт 13, 20, 63, 65, 66 – 200 000 грн.

Оскільки ці витрати зробив забудовник, то припускаємо, що ця сума за даними розглядуваної ситуації має становити 30% вартості – тобто тільки його частку.

Тоді решта  70% вартості, має становити вартість отриманого права використання ділянки – це 466 666,67 грн. (200 000 : 30 х 70).

Вартість використання за окремим актом фізособа передає забудовнику, що в обліку забудовника відображається проводкою:

·         Дт 151 Кт 685 – 466 666,67 грн.

Відтак загальна вартість будівництва на субрахунку 151 – 666 666,67 грн. (200 000 + 466 666,67).

З вартості отриманого права, який є доходом фізособи, потрібно утримати податки:

·         Дт 685 Кт 641 – 84 000 грн. (утримано ПДФО: 466 666,67 х 18%);

·         Дт 685 Кт 642 – 7 000 грн. (утримано ВЗ: 466 666,67 х 1,5%).

Відтак заборгованість перед фізособою на субрахунку 685, яку потрібно погасити, складе 375 666,67 грн. (466 666,67 – 84 000 – 7 000).

Але якщо в рахунок цієї заборгованості буде передаватися частка майна, то ця частка передаватиметься з урахуванням ПДВ. Тобто, ця сума має містити в тому числі і ПДВ 62 611,11 грн. (375 666,67 : 6). В бухобліку забудовника передача в рахунок цієї заборгованості частки майна відображатиметься проводками:

·         Дт 685 Кт 712 – 375 666,67 грн. (передана частка в рахунок заборгованості);

·         Дт 712 Кт 641 – 62 611,11 грн. (нараховане ПЗ з ПДВ);

·         Дт 712 Кт 791 – 313 055,56 грн. (дохід від переданого права списано на фінрезультати: 375 666,67 – 62 611,11)

А далі забудовник має відобразити собівартість переданої частки. Якщо він відобразить рівно 70% частки, то в обліку будуть проводки:

·         Дт 286 Кт 151 - 466 666,67 (показана вартість частки майна у складі необоротних активів, утримуваних для продажу);

·         Дт 943 Кт 286 - 466 666,67 (списана собівартість переданого права);

·         Дт 791 Кт 943 - 466 666,67 (собівартість переданого права списана на фінрезультати).

Але в такому разі передане право передається із збитками для забудовника – 153 611,11 грн. (466 666,67 - 313 055,56).

Відтак суму такого збитку можна розглядати, як надання фізособі права із знижкою. Можемо припустити, що податкова вважатиме, на суму такої знижки потрібно нарахувати ПДФО і ВЗ. Окрім того, податкова може вважати, що на суму такої знижки потрібно донарахувати ПДВ.

Щоб уникнути подібних наслідків, фізособі варто передати не 70% нерухомості, а тільки ту частину, яка відповідає сумі заборгованості після сплати податків – на 313 055,56 грн. без урахування ПДВ. Саме така сума в такому разі буде списана на собівартість переданої частки.

Тобто, така сума відповідає 46,96% (313 055,56 : 666 666,67) частки нерухомості. А не 70%.

Отже, вважаємо, сторони мають вирішити, який варіант їм підходить більше і встановити обраний варіант договором між ними