На яку дату складати акти приймання-передачі квартир покупцям?

У разі, якщо покупці отримують житло через ФФБ (фонд фінансування будівництва), варто керуватися Законом №978-IV і Примірними правилами ФФБ (№6473 від 30.11.2006 р.). На підставі Примірних правил управителі ФФБ розробляють власні правила.

Відповідно до ст. 19 Закону №978-IV, для проведення державної реєстрації права власності на закріплений за довірителем об’єкт інвестування забудовник та довіритель підписують складений забудовником акт прийняття-передачі об’єкта інвестування.

Державна реєстрація права власності на житло здійснюється забудовником своїми силами та за свій рахунок.

Довіритель має право у п’ятнадцятиденний строк з дня отримання акта прийняття-передачі об’єкта інвестування або підписати підготовлений забудовником акт прийняття-передачі об’єкта інвестування із зазначенням інформації про відсутність претензій довірителя до забудовника щодо об’єкта інвестування, або подати у письмовій формі свої обґрунтовані зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва і об’єкту інвестування та щодо виявлених будівельних недоліків.

Якщо довіритель виконав усі зобов’язання перед управителем ФФБ, але протягом двох місяців після введення об’єкта будівництва в експлуатацію без поважних причин не підписує акт прийому-передачі закріпленого за ним об’єкта інвестування і не подав у письмовій формі свої зауваження щодо невиконання забудовником своїх зобов’язань по об’єкту будівництва та об’єкту інвестування відповідно до ст. 19 цього Закону, управління майном припиняється та управитель відкріплює від довірителя об’єкт інвестування і всі закріплені за ним вимірні одиниці цього об’єкта інвестування (ст. 20 Закону №978-IV).

Відповідно до ст. 12 Закону №978-IV, Правила ФФБ мають містити зобов’язання управителя виконувати процедури щодо забезпечення передачі довірителю, який повністю проінвестував закріплений за ним об’єкт інвестування, майнових прав на цей об’єкт інвестування для подальшого отримання його у власність від забудовника.

Подібні за змістом норми наведені в п. 2, п. 3 розд. ХІ, п. 5 розд. ХІІІ Примірних правил.

З наведеного випливає, що чіткої дати, коли має бути складено акт, ані Закон №978-IV, ані Примірні правила не містять. Тому така дата повинна визначатися відповідним договором.

У будь-якому разі, підприємство забудовник може виписати акти 19.08.2021 р., але покупці можуть їх отримати і підписати пізніше, в момент фактичного отримання квартир. В такому разі датою акту слід вважати не дату його складання (виписування), а дату підписання покупцями. Адже саме в цей момент відбувається приймання-передача відповідної квартири. Хоча для уникнення непорозумінь доречно, щоб дата акту співпадала з датою підписання їх покупцями.

Поряд з цим, відповідно до ч. 1 ст. 334 ЦКУ право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Але права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦКУ).

Якщо покупці придбавають квартири з відтермінуванням платежу, момент складання акту і момент передачі права власності має визначатися договором. Це може бути як дата останньої оплати, так і більш рання дата.

Щодо дати, на яку складається ПН

Датою виникнення ПЗ з ПДВ є дата, яка настає раніше – отримання оплати чи дата оформлення документа, що засвідчує факт постачання послуг платником податку (пп. 187.1 ПКУ).

Таким чином, якщо забудовник спершу отримує оплату, то на дату такої оплати він складає ПН. Якщо оплата отримана частково, потім складено акт і після надходить остаточна оплата, то спершу складається ПН на дату часткової оплати, в сумі такої оплати, потім на дату акту складається ПН на різницю між сумою постачання за актом і сумою попередньої часткової оплати.

 ***

Читайте також: Передача забудовником квартир їх власникам: що в обліку та оподаткуванні?