Як обліковувати вартість приміщення, придбаного за допомогою форвардного контракту?

Форвардний контракт (договір купівлі-продажу деривативу, документа на право або зобов'язання в майбутньому купівлі-продажу якоїсь цінності) - договір, за яким одна сторона - забудовник, зобов'язується у визначений договором термін передати нерухомість іншій стороні - покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти та оплатити цю нерухомість.

З кінцевим покупцем одномоментно укладається два договори: 

1) Форвардний контракт з інвестиційним фондом. Цей контракт засвідчує зобов'язання забудовника продати майнові права на нежитлове приміщення в певний час і на певних умовах з фіксацією ціни такого продажу з детальним описом предмета інвестування: найменування, будівельний номер, поверх, під'їзд, проектна загальна площа, опис внутрішнього оздоблення тощо;

2) Договір купівлі-продажу майнових прав із забудовником підписується з відкладальною умовою (вступає в силу з дати виконання форвардного контракту і пред'явлення деривативу). Тобто тільки після повної оплати кінцевого покупця за форвардними контрактами починає діяти договір купівлі-продажу майнових прав, і, відповідно, кошти, які сплачує інвестор, починають зараховуватися в рахунок оплати за цим договором. 

Такий форвардний контракт після виконання всіх умов - повної оплати і здачі об'єкта будівництва в експлуатацію - дає покупцеві майнові права на об'єкт, тобто він отримує можливість остаточно оформити право власності на себе на підставі цього договору.

При будь-якому способі купівлі нерухомості в будинках, які перебувають на стадії будівництва, зареєструвати право власності на приміщення покупець зможе лише після прийняття збудованого будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси.

Відповідно до п. 8 П(С)БО 7, первісна вартість об'єкта основних засобів складається з таких витрат:

• суми, що сплачують постачальникам активів та підрядникам за виконання будівельно-монтажних робіт (без непрямих податків);
• реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються в зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт основних засобів;
• суми ввізного мита;
• суми непрямих податків у зв'язку з придбанням (створенням) основних засобів (якщо вони не відшкодовуються підприємству/установі);
• витрати зі страхування ризиків доставки основних засобів;
• витрати на транспортування, установку, монтаж, налагодження основних засобів;
• інші витрати, безпосередньо пов'язані з доведенням основних засобів до стану, у якому вони придатні для використання із запланованою метою.

Фінансові витрати не включаються до первісної вартості основних засобів, придбаних (створених) повністю або частково за рахунок запозичень (за винятком фінансових витрат, які включаються до собівартості кваліфікаційних активів відповідно до П(С)БО 31).

В даному випадку, на нашу думку, суми, що сплачені за форвардним контрактом та за договором купівлі-продажу майнових прав із забудовником, належать до «сум, що сплачують постачальникам активів», а отже, включаються до первісної вартості придбаного приміщення та, відповідно, будуть амортизуватися в бухобліку та з метою оподаткування.

Витрати за форвардним контрактом не є фінансовими витратами, оскільки вони не є платою за запозичення кошті.