Сума витрат з капітального ремонту списується в рахунок майбутньої орендної плати: що в обліку?

Запитання:

Підприємство на загальній системі оподаткування та платник ПДВ орендує у ФОПа теж на загальній системі, який не є платником ПДВ територію з бетонним покриттям. Під час дії договору оренди підприємство зробило капітальний ремонт частини покриття за свій рахунок. Роботи виконані підрядною організацією і прийняті за підписаним актом виконаних робіт з підрядником. Як бути з понесеними витратами на виконані роботи, якщо:

1) Капітальний ремонт силами орендаря прописаний в договорі; 

2) Якщо не передбачена компенсація за виконані роботи орендодавцем; 

3) Сума витрат списується в рахунок майбутньої орендної плати?

Відповідь:

Насамперед зазначимо, що положення ст. 767 ЦКУ зобов'язують наймодавця (орендодавця):

• передати наймачеві (орендареві) річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.
• попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач (орендар) зі свого боку зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Відповідно до ст. 776 ЦКУ поточний ремонт речі, переданої у найм (оренду), провадиться наймачем (орендарем) за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм (оренду), провадиться наймодавцем (орендодавцем) за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі, якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

• відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;
• вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Отже, зарахування витрат у рахунок майбутньої орендної плати має бути передбачено в договорі оренди або погоджено з орендодавцем у інший спосіб.

Як облікувати витрати на поліпшення орендованого приміщення без згоди орендодавця див. тут.

Крім того, положеннями ст. 538 ЦКУ передбачено, що виконання свого обов'язку однією зі сторін, яке відповідно до договору обумовлене виконанням другою стороною свого обов'язку, є зустрічним виконанням зобов'язання.

При зустрічному виконанні зобов'язання сторони повинні виконувати свої обов'язки одночасно, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства, не випливає із суті зобов'язання або звичаїв ділового обороту.

Сторона, яка наперед знає, що вона не зможе виконати свого обов'язку, повинна своєчасно повідомити про це другу сторону.

У разі невиконання однією із сторін у зобов'язанні свого обов'язку або за наявності очевидних підстав вважати, що вона не виконає свого обов'язку у встановлений строк (термін) або виконає його не в повному обсязі, друга сторона має право зупинити виконання свого обов'язку, відмовитися від його виконання частково або в повному обсязі.

Згідно з пп. 44.2 ПКУ для обрахунку об'єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухгалтерського обліку та фінансової звітності щодо доходів, витрат та фінансового результату до оподаткування.

Відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ об'єктом оподаткування є прибуток із джерелом походження з України та за її межами, який визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінансового результату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінансовій звітності підприємства відповідно до НП(С)БО або МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до положень ПКУ.

У бухгалтерському обліку зарахування витрат орендаря з капітального ремонту в рахунок майбутньої орендної плати відображається так:

1) витрати з оренди об’єкту (ДТ 91(92-94) КТ 685);

2) дохід від компенсації вартості капітального ремонту (ДТ 377 КТ 719);

3) залік зобов’язань (ДТ 685 КТ 377).