Здавання квартири в оренду: обираємо систему оподаткування

Дохід від оренди у фізичної особи — підприємця на ЄП:

1) порядок переходу на спрощену систему оподаткування встановлено п.298.1 ПКУ. Відповідно до пп. 298.1.4 ПКУ підприємець, який перебуває на загальній системі оподаткування, може прийняти рішення про перехід на спрощену систему оподаткування шляхом подання заяви до контролюючого органу не пізніше ніж за 15 календарних днів до початку наступного календарного кварталу. Перехід на спрощену систему оподаткування здійснюється один раз протягом календарного року;

2) якщо мова іде про надання в оренду житлового приміщення, підприємець, який планує перебувати на спрощенній системі повинен врахувати норми пп. 291.5.3 ПКУ. Не можуть бути платниками єдиного податку першої - третьої груп фізичні особи - підприємці, які надають в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів. Проте, це не забороняє підприємцю здійснювати діяльність на загальній системі оподаткування (додатково див. УПК №136, затверджену наказом ДПСУ від 20.02.2012р. №136);

3) види господарської діяльності повинні бути зазначені у реєстрі платників єдиного податку. З іншої сторони до доходу отриманого платником ЄП другої групи, отриманого від провадження діяльності, не зазначеної у реєстрі застосовується ставка 15% (п. 293.4 ПКУ);

4) платники ЄП другої групи мають право надавати послуги платникам єдиного податку та/або населенню. Це означає, що перебувати на другій групі і надавати в оренду приміщення дозволено, якщо орендар також перебуває на спрощенній системі оподаткування. В світлі ПКУ надання майна в оренду прирівнюється до послуг.

Дохід від оренди у фізичної особи — підприємця на загальній системі оподаткування:

1) в орендодавця об'єктом оподаткування є чистий оподатковуваний дохід— різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка у грошовій та негрошовій формі) і документально підтвердженими витратами, пов'язаними із госпдіяльністю. Отриманий дохід відображається у Книзі обліку доходів і витрат та згодом декларується у податковій декларації;

2) за нормами п. 177.6 ПКУ, якщо доходи не пов'язані з провадженням підприємницької діяльності у межах обраних підприємцем видів діяльності, то такі доходи (наприклад, отримані орендні платежі) оподатковуються за загальними правилами для платників податку — фізосіб. Фактично такий дохід, як і підприємницький, оподатковується ПДФО за ставкою 15 або 20% (залежно від розміру доходу), але сума доходу не може бути зменшена на суму понесених витрат (наприклад, витрати, які пов'язані з утриманням нерухомості);

3) з 2015 року під оподаткування військовим збором потрапили доходи фізичних осіб від здійснення підприємницької діяльності на загальній системі оподаткування. 

Дохід від оренди у фізичної особи:

1) орендар є податковим агентом під час нарахування доходу від надання в оренду житлового приміщення (відповідно до норм пп. 170.1.2 ПКУ);

2) об'єктом оподаткування є розмір орендної плати, зазначеної у договорі оренди;

3) орендна плата оподатковується юрособою — податковим агентом під час виплати доходу за рахунок такого доходу, згідно з пп. 170.1.4 ПКУ. Натуркоефіцієнт при визначенні суми доходу не застосовується (п. 164.5 ПКУ передбачено інші випадки для такого застосування);

4) ставка податку застосовується у розмірі 15 або 20%, що залежить від суми нарахованої орендної плати відповідно до п. 167.1 ПКУ;

5) ПДФО сплачується під час виплати доходу одним платіжним дорученням (пп. 168.1.2 ПКУ);

6) орендна плата, є об'єктом оподаткування выйськовим збором, ставка збору становить 1,5 %.

Отже, для того щоб визначитись, як краще надавати нерухомість в оренду, фізособа повинна проаналізувати суму сплачених податків, які залежатимуть від суми орендної плати та системи оподаткування.

Приклад 1. Юрособа на спрощеній системі оподаткування орендує приміщення, у фізособи.  Орендна плата за місяць — 6000,00 грн. ПДФО (доходи фізособи в календарному місяці не перевищують 12180,00 грн) - 900,00 , військовий збір — 90,00 грн. Фізособа отримує на руки — 5010,00 грн.

Приклад 2. Юрособа — платник ЄП орендує приміщення, у платника ЄП - фізособи. Орендна плата за місяць — 6000,00 грн. Сума єдиного податку на місяць 243,60 грн. Фізособа отримує на руки — 5756,40 грн.