Чи є об’єктом оподаткування ЄП передача ЖБК квартир пайовикам?

Відповідно до пп. 292.1 ПКУ доходом платника єдиного податку юридичної особи є будь-який дохід, включаючи дохід представництв, філій, відділень такої юридичної особи, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі, визначеній п. 292.3 ПКУ.

Також до суми доходу платника єдиного податку включається вартість безоплатно отриманих протягом звітного періоду товарів (робіт, послуг).

Датою отримання доходу платника єдиного податку є дата надходження коштів платнику єдиного податку у грошовій (готівковій або безготівковій) формі, дата підписання платником єдиного податку акта приймання-передачі безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг) (див. пп. 292.6 ПКУ).

Підпунктом 292.11 ПКУ визначено перелік операцій, сума яких не включається в дохід платника ЄП. Перелік див. тут.

Тобто ПКУ нам говорить, що:

• доходом платника ЄП є будь-який дохід, отриманий у грошовій формі, матеріальній або нематеріальній формі;
• дата отримання доходу – дата надходження коштів та/або дата підписання акту щодо безоплатно отриманих товарів (робіт, послуг).
• пп.292.11 виділено перелік операцій, що не є доходом.

Щодо пайових внесків і обміну їх на квартири нічого не сказано.

Тож в цьому випадку керуємося п. 44.2 ПКУ, який визначає, що юридичні особи - платники єдиного податку, які відповідають критеріям, визначеним п 3 пп. 291.4 ПКУ, ведуть спрощений бухгалтерський облік доходів та витрат з метою обрахунку об’єкта оподаткування за методикою, затвердженою центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну фінансову політику, тобто Мінфіном.

Таким чином ті доходи, які не визначені ПКУ, ідентифікуються відповідно до НП(С)БО.

Дохід визнається під час збільшення активу або зменшення зобов'язання, що зумовлює зростання власного капіталу (за винятком зростання капіталу за рахунок внесків учасників підприємства), за умови, що оцінка доходу може бути достовірно визначена (див. НП(С)БО 15).

У бухобліку суми внесків членів кооперативу не включаються до складу доходів, а формують фонди ЖБК (ці фонди перелічені у ст. 20 Закону про кооперацію). Більш детально щодо особливостей обліку ЖБК ми писали тут.

В обліку дана операція буде відображена так (витяг з консультації: ЖБК будує житловий будинок: особливості обліку):

Дана ситуація схожа до повернення внеску основними засобами засновнику і ідентифікується як продаж. В свою чергу, ДПС зазначає в ЗІР, 108.01.02: «Чи є об’єктом оподаткування повернення ЮО - платником ЄП третьої групи майна (ОЗ, товарів) засновникам при їх виході із засновницького складу, якщо внески здійснювались у грошовій формі і вартість такого майна є більшою/меншою розміру внесків?»: 

«Якщо вартість майна (основних засобів, товарів), які отримує засновник юридичної особи – платника єдиного податку при виході із засновницького складу, дорівнює або вища вартості внеску до статутного капіталу, здійсненого в грошовій формі, то об’єкт оподаткування у юридичної особи – платника єдиного податку не виникає.
 У разі якщо вартість майна (основних засобів, товарів) є нижчою вартості внеску до статутного капіталу, то частина внеску, яка залишається неповерненою засновнику, у разі його виходу із засновницького складу, має бути включена до складу доходу юридичної особи – платника єдиного податку третьої групи».

Тобто повернення внеску є доходом платника ЄП тільки в тому випадку, якщо вартість майна, що повертається менше, ніж вартість внеску. Об’єктом оподаткування є частина внеску, яка залишається неповерненою. Такий підхід ми можемо застосувати і для передачі квартир ЖКБ його членам.

Висновки:

• Операція з передачі квартири пайовику ЖБК - платником ЄП не є об'єктом оподаткування єдиним податком, якщо вартість квартири дорівнює або перевищує суму пайового внеску цього пайовика (за аналогією з роз'ясненням ДПС щодо повернення внесків засновникам);
• Якщо вартість переданої квартири менша за суму пайового внеску, то різниця між сумою внеску та вартістю квартири включається до доходу ЖБК-платника ЄП та оподатковується єдиним податком;
• Отримання ЖБК пайових внесків у грошовій формі не включається до доходу платника єдиного податку, оскільки вони формують цільові фонди кооперативу, а не є доходом від продажу товарів/послуг.