Як виписувати ПН на послуги за оренду держмайна?

Додаткові умови питання

За місяць, у якому надійшла передоплата, балансоутримувач склав акт наданих послуг оренди, на суму  7,22 грн, в т.ч. ПДВ 1,20 грн. Сума без ПДВ – 6,02 грн (7,22 – 1,20), з яких 30% (1,81 грн) належить балансоутримувачу, а 70% (4,21 грн) Фонду.

Пунктом 2 ст. 4 Закону №157-ІХ визначено, що орендодавцями, серед іншого, нерухомого майна (будівель, споруд, їх окремих частин), а також майна, що не увійшло до статутного капіталу, що є державною власністю є Фонд держмайна.

Причому відповідно до п. 1 ст. 4 Закону № 157-ІХ суб’єктами орендних відносин є, зокрема: 

• орендар; 
• орендодавець; 
• балансоутримувач.

Порядок передачі в оренду державного та комунального майна затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 р. №483.

Згідно з п. 132 Порядку №483, у разі коли орендодавцем майна є Фонд держмайна, орендна плата спрямовується за нерухоме майно державних підприємств, установ, організацій (за окремими винятками) – 70 % орендної плати до державного бюджету, 30 % балансоутримувачу майна.

Операція з надання послуг з оренди нерухомого майна, яке знаходиться на митній території України, у тому числі що належить до державної власності, відповідно до п. 185.1 ПКУ є операцією з постачання послуг, яка є об’єктом оподаткування ПДВ та оподатковується ПДВ за ставкою 20 % незалежно від того, в якому співвідношенні буде здійснюватися розподіл орендної плати (крім операцій, визначених пп. 196.1.15 ПКУ).

Тобто, операція з надання майна в оренду оподатковується ПДВ у загальному порядку.

Але постає питання: як в розглядуваній ситуації виписати ПН?

Дивимося відповідь на подібне питання в підкатегорії 101.16, ЗІР: «Як оподатковуються ПДВ операції з надання в оренду державного майна?».

Податкова відповідає, що за операцією з постачання послуг з оренди держмайна ПЗ з ПДВ визначає платник ПДВ – балансоутримувач такого майна на дату «першої події» (на дату зарахування коштів від орендаря або на дату оформлення належним чином документа, який містить відомості про господарську операцію та підтверджує її здійснення). На дату виникнення ПЗ балансоутримувач державного майна складає ПН на орендаря та реєструє її в ЄРПН.

Тобто, з цієї відповіді податкової зрозуміло, що ПН на всю суму має виписувати саме балансоутримувач.

Дивимося також консультацію податкової в ІПК від 07.07.2021 р. №2679/ІПК/99-00-21-03-02-05, в якій дана конкретніша відповідь.

Податкова пише, що суми авансового внеску, які надійшли від орендаря на поточний рахунок орендодавця та підлягають розподілу між балансоутримувачем та державним бюджетом, включаються балансоутримувачем до бази оподаткування ПДВ. Тому на дату зарахування таких коштів на відповідний рахунок орендодавця балансоутримувач зобов'язаний визначити ПЗ з ПДВ виходячи з вартості таких послуг при умові, що отримання таких коштів є першою подією за операцією з надання майна в оренду.

Виходячи з цієї відповіді податкової, дата отримання Фондом держмайна (орендодавцем) коштів авансу в сумі 20,80 грн є першою податковою подією для нарахування ПЗ з ПДВ балансоутримувачем. Тобто, саме балансоутримувач має скласти ПН на суму 20,80 грн. 

Причому далі в ІПК зазначено, що перерахування орендодавцем (Фондом) 30% отриманого від орендаря платежу на рахунок балансоутримувача не зумовлює ПЗ з ПДВ.

Тобто, якщо Фонд перераховує балансоутримувачу 6,24 грн. (30% з суми отриманого авансу), така сума не зумовлює ПЗ з ПДВ.

В розглядуваній ситуації є одне проблемне місце.

Орендар перерахував орендодавцеві (Фонду) 20,80 грн, без урахування ПДВ. Якщо це сума без ПДВ, то, на наш погляд, орендар мав би одночасно окремим платежем перерахувати балансоутримувачу суму ПДВ з цього платежу – 4,16 грн (20,80 х 20%). У призначенні платежу в цьому разі варто було би зазначити, що це ПДВ з суми орендної плати. Хоча відразу зазначимо, що такий порядок окремого перерахування ПДВ жодним нормативним документом не передбачений. Тому для уникнення непорозумінь з податковою може бути доречним отримати з цього питання індивідуальну податкову консультацію.

Якщо орендар цього не зробив, то суму 20,80 грн, на наш погляд, доведеться вважати загальною сумою, яка враховує також і суму ПДВ. Адже це загальна сума отриманого авансу. Таким чином, балансоутримувачу доведеться, на наш погляд, виписати ПН на суму 20,80 грн, яка містить в собі в тому числі ПДВ - 3,47 грн. 

На підставі такої ПН орендар матиме право відобразити ПК з ПДВ.

Але в цьому разі в обліку балансоутримувача не зійдеться сума платежу, перерахована Фондом до бюджету – 14,56 грн. В обліку балансоутримувача перерахована до бюджету сума буде за мінусом ПДВ – 12,13 грн (14,56 – 2,43), а не 14,56.

Яким чином врегулювати цю розбіжність, незрозуміло. Варіанту врегулювання, який би базувався на нормах чинного законодавства, ми, на жаль, не бачимо.

В такій ситуації може бути доречним отримати індивідуальну податкову консультацію.