Плата за суборенду не вище орендної плати

Очевидно, в даній ситуації передача землі в суборенду для фізособи є збитковою. Чи можна зробити так, щоб збитків не виникало?

Міркуємо.

Розмір плати за суборенду

Згідно з пп. 288.6 ПКУ, плата за суборенду земельних ділянок не може перевищувати орендної плати.

Але в ст. 288 ПКУ мова йде про оренду земель державної і комунальної власності. Тому що відповідно до пп. 14.1.136 ПКУ орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов'язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі XII - орендна плата).

Таким чином, якщо фізособа орендувала землю приватної власності, при передачі її в суборенду суборендна плата може встановлюватися в будь-якому розмірі, за погодженням між сторонами, якщо інше не передбачено договором оренди.

Якщо ж фізособа орендувала землю комунальної власності, як у розглядуваній нами ситуації, то дійсно, плата за суборенду не може перевищувати плату за оренду, відповідно до пп. 288.6 ПКУ.

Але якщо суборендна плата буде встановлена у вищому розмірі, ніяких санкцій ПКУ не передбачає. Саме так консультує податкова, відповідаючи на питання в підкатегорії 111.07, ЗІР: «Чи застосовуються штрафні санкції до орендаря земельної ділянки державної та комунальної власності за передачу ділянки в суборенду, якщо плата за суборенду є вищою за орендну плату?».

Але небезпека може бути з іншої сторони. Договір суборенди, в якому сума суборендної плати більша за орендну плату, може бути визнано недійсним (див. ч. 1 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦКУ).

Оподаткування

Дохід від надання майна в суборенду, визначений за пп. 170.1 ПКУ, включається до оподатковуваного доходу платника податку фізособи (пп. 164.2.5 ПКУ).

Тобто, такий дохід оподатковується ПДФО за ставкою 18% (пп. 170.1.4 ПКУ) і ВЗ за ставкою 1,5% (п. 16-1 підр. 10 розд. ХХ ПКУ).

ПДФО від надання землі в суборенду сплачується за місцезнаходженням землі (пп. 168.4.9 ПКУ). А ВЗ сплачується за місцем податкової адреси орендара, якщо він є податковим агентом, або орендодавця.

Якщо фізособа орендар не є самозайнятою особою, то податок сплачує фізособа орендодавець - протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу, в якому отримана суборендна плата (пп. 170.1.5 ПКУ). Надалі сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов'язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації, яку має подати фізособа, яка отримує суборендний дохід.

А якщо фізособа орендар є самозайнятою особою, то саме вона виступає податковим агентом і утримує з суми суборендної плати податки і сплачує їх до бюджету.

Причому податковий агент утримує податок із суми доходу за його рахунок (пп. 168.1.1 ПКУ). Тобто, утримується податок, а на руки орендодавцеві перераховується сума за мінусом податків.

А якщо податок сплачує сама фізособа орендодавець, то вона на руки отримує повну суму суборендної плати, з якої потім розраховує суму податків і перераховує до бюджету.

Чи можна вирішити розглядуване питання? Чи можна зробити так, щоб збитків не виникало?

Ми проаналізували норми законодавства, з якого випливає, що, на жаль, вирішити розглядуване питання не має можливості. Хіба що в договорі суборенди встановлять вищу плату. Але це може бути причиною визнання договору недійсним.