Продаж квартир за заниженою ціною — лише за експертною оцінкою

Ситуацію на ринку нерухомості нині практично неможливо спрогнозувати. Особливо дестабілізує ринок нерухомості різкий стрибок долара та євро. Адже, за даними експертів (за інформацією сайта DOM.RIA.com), різка зміна курсу (разом із політичною ситуацією в країні) призводить, крім зміни вартості, до зниження рівня попиту і кількості пропозицій на ринку. Багато учасників ринку відкладають купівлю або продаж житла до відновлення нормальної роботи державних органів, а також стабілізації курсу валюти.

На цьому тлі на ринку значно активізувалися посередники. Багато хто з них обдзвонює продавців або їхніх представників із пропозиціями швидкого викупу об'єктів за 50 — 60% від заявленої вартості (за даними http://news.finance.ua/ua/~/1/0/all/2014/01/30/317997).

Така ситуація з нерухомістю не могла не позначитися і на юрособах, які придбавали нерухомість протягом 2008 — 2009 років з метою їх наступного продажу, у т. ч. й фізособам.

Як сказано у запитанні, під час перевірки органи Міндоходів виявили, що придбання квартир здійснювалося за однією ціною, проте коли дійшло до продажу, ціна виявилася значно меншою (за даними експертів, ціна у 2012 році на квартири менша від цін 2008 — 2009 років майже на 45,1% — http://xan.com.ua/ru/clientInfo/analytics/analytics-on-residential-property-q4-2012-q4-2013).

По суті, зниження цін на квартири на момент продажу (порівняно з високими цінами 2008 — 2009 років, що підтверджується експертами) є загальновідомим фактом та не потребує доказування. Але в ситуації, коли йдеться про донарахування ПДФО за результатами перевірки, податкові органи навряд чи керуватимуться такими міркуваннями.

Тому при продажу квартир єдиним правильним рішенням буде оцінка нерухомості на момент продажу суб'єктом оціночної діяльності, який має сертифікат із відповідними напрямами оціночної діяльності. Тобто укладенню договору купівлі-продажу нерухомості фізособам має передувати звіт суб'єкта оціночної діяльності, і, відповідно, ціна у договорі може дорівнювати оціночній вартості або бути вищою за неї.

Щоправда, наведену вище картину може зіпсувати один момент: за правилами реєстрації нерухомого майна, що існували до 01.01.2013 р., оцінка нерухомості (квартир) зазначалася у витягах з Реєстру прав власності на нерухоме майно, які видавалися БТІ. Оскільки з лютого 2014 року до Держреєстру речових прав мають вноситися дані з реєстру БТІ, не виключено, що оцінка майна потрапить до нового Держреєстру.

Хоча слід сказати, що чинні витяги з Держреєстру містять актуальну інформацію про держреєстрацію права власності, а також відомості про об'єкт нерухомого майна — про вартість об'єкта нерухомості у витягах жодного слова. Але зважаючи на те, що така інформація може бути надана, ми не виключаємо спроб податкових органів, як і раніше, посилатися на наведену в ній оцінку, яка може бути вищою від ціни продажу такої нерухомості.

Проте ця інформація в жодному разі не може бути визнана такою, що може використовуватися з метою оподаткування. Лише сам факт наявності її в Держреєстрі не свідчить про звичайну ціну квартири, що за пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ давало би податковим органам право включати різницю між ціною продажу та ціною за даними Держреєстру до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку як додаткове благо (див. ухвали ВАСУ від 19.02.2014 р. №К/800/52762/13, від 18.11.2013 р. №К/800/46086/13).