Придбання підприємцем нежитлового приміщення

Згідно з пп. 14.1.129 п. 14.1 ст. 14 ПКУ об'єкти нежитлової нерухомості - будівлі, приміщення, що не віднесені законодавством до житлового фонду.

Відповідно до ч. 2 ст. 128 ГКУ громадянин - підприємець відповідає за своїми зобов'язаннями усім своїм майном, на яке відповідно до закону може бути звернено стягнення.

Згідно ст. 325 ЦКУ суб'єктами права приватної власності є фізичні та юридичні особи. Фізичні та юридичні особи можуть бути власниками будь-якого майна, за винятком окремих видів майна, які відповідно до закону не можуть їм належати. 

Суб’єктом права власності є, зокрема фізичні особи,  які можуть бути власником будь — якого майна, крім майна, що не може перебувати у власності такої фізичної особи. При цьому, правовий статус фізичної особи — підприємця не впливає на правовий режим майна, що перебуває у його власності (ст. 318 ЦКУ). 

Крім того, Законом № 1925 не передбачається набуття права власності на нежитлове приміщення фізичною особою – підприємцем та його реєстрації в Єдиному державному реєстрі на  фізичну особу – підприємця. 

Отже, нерухоме майно має реєструватися на звичайну фізичну особу.

Згідно ст. 319 і ст. 320 ЦКУ власник має право розпоряджатися своїм майном, а також використовувати його в підприємницькій діяльності відповідно до норм закону. 

Таким чином, підприємець може придбати нежитлове приміщення тільки як звичайна фізична особа та використовувати його лише в своїй підприємницькій діяльності.

В частині, що стосується податкового кредиту зазначимо, що згідно з ч. «а» та «б» п. 198.1 ПКУ до податкового кредиту відносяться суми податку, сплачені/нараховані у разі здійснення операцій з придбання або виготовлення товарів та послуг, необоротних активів. При цьому податковий кредит визначається виходячи з договірної вартості придбання таких товарів/послуг, необоротних активів. Підставою для нарахування податкового кредиту є складена та зареєстрована продавцем податкова накладна на постачання таких товарів/послуг/необоротних активів (п. 201.10 ПКУ).

Враховуючи те, що фізична особа — підприємець, яка зареєстрована платником ПДВ, не може бути власником нежитлового майна, а придбання такого майна може здійснюватись ним виключно як фізичною особою, то право на податковий кредит за операцією з придбання не виникає та на підприємця податкова накладна не складається. 

В частині податкового зобов’язання зазначимо, що відповідно до п. 292.1 ПКУ доходом для фізичної особи - підприємця є дохід, отриманий протягом податкового (звітного) періоду в грошовій формі (готівковій та/або безготівковій); матеріальній або нематеріальній формі. 

Як зазначено вище, суб’єктом права власності є фізична особа, то і продавцем, відповідно, є також фізична особа, а підприємець лише відповідає за свої зобов'язання цією нерухомістю і може використовувати її у своїй підприємницькій діяльності.

Відповідно до ст. 172 ПКУ у разі  продажу нерухомого майна у фізичної особи виникає дохід, який  повинен обкладатися ПДФО, тобто виникає податкове зобов’язання щодо сплати ПДФО. 

Тобто, до доходу фізичної особи - підприємця не включаються доходи, отримані як фізичною особою, від продажу майна, яке належить на праві власності фізичній особі та використовується в її господарській діяльності («ЗІР» (кат.107.04)).

У разі, коли продається об'єкт який знаходиться у власності фізичної особи понад три роки і є першим об'єктом нерухомості, який продається у звітному податковому періоді, то дохід від такого продажу не обкладається податком (п. 172.1 ст. 172 ПКУ).

Якщо ж це не перший продаж або нерухомість не потрапляє під умови п. 172.1 ст. 172 ПКУ (наприклад, перебуває у власності менше 3 років), то дохід від такого продажу буде обкладатися за ставкою, визначеною п.167.2 ПКУ, тобто 5% ПДФО (п. 172.2 ст. 172 ПКУ та п. 167.2 ст. 167 ПКУ) і 1,5% ВЗ. Така сума податку визначається платником самостійно, але дохід на який нараховується такий податок, повинен бути не менше оціночної вартості нерухомості, що продається зазначеної в договорі купівлі-продажу.

Податки потрібно сплатити до підписання угоди купівлі-продажу. У випадку, якщо угода не відбулася, а податок був сплачений, то платник податку має право на відшкодування суми податку.

Зазначимо, що у разі продажу нежитлового приміщення юридичній особі, то податковим агентом щодо утримання та сплати до бюджету податку виступає така юридична особа. При цьому фізичній особі вже не потрібно буде сплачувати податок та подавати декларацію для відображення податку від сими продажу нежитлового майна (п. 172.4 ст. 172 ПКУ).