Податки при придбанні майна у фізособи

Юрособа як податковий агент

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого (рухомого) майна регулюється ст. 172 та 173 ПКУ.

Згідно з п. 172.4 та п. 173.4 ПКУ нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про проведені операції з продажу (обміну) об’єктів нерухомості тільки між фізичними особами та про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) рухомого майна.

Відповідно до п. 172.7 та п. 173.3 ПКУ у разі якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта нерухомого, рухомого майна є юридична особа чи фізична особа — підприємець, то така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну), тобто зобов’язана виконати всі визначені розділом IV ПКУ функції податкового агента.

У зазначеній вище нормі мова про ПДФО, втім оскільки об'єкт оподаткування військовим збором, а також порядок нарахування, утримання та сплати даного збору такої ж, як і у випадку з ПДФО (п. 161 підрозд. 10 розд. XX ПКУ), то при утриманні ПДФО, підприємство також має утримати та перерахувати до бюджету військовий збір.

Таким чином, якщо юрособа придбаває майно у фізособи, то така юрособа є її податковим агентом та зобов'язана (додатково див про це тут https://news.dtkt.ua/taxation/pdfo/56403) :

• своєчасно та повністю нараховувати, утримувати та сплачувати (перераховувати) до бюджету податок з доходу, що виплачується на користь платника податку та оподатковується до або під час такої виплати за її рахунок;
• подавати у строки, встановлені для податкового кварталу, податковий розрахунок суми доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку а також суми утриманого з них податку (за формою №1ДФ), до контролюючого органу за місцем свого розташування.

А коли ж слід перераховувати податки? Податківці в ІПК від 02.05.2018 р. N 1971/6/99-99-13-02-03-15/ІПК, від 19.12.2017 р. N 3046/П/99-99-13-02-03-14/ІПК відповідають, що й у цьому випадку юрособі-покупцю слід керуватися порядком, встановленим ст. 168 ПКУ.

Сплатити утриманий ПДФО податковий агент повинен у такі строки:

— при виплаті оподатковуваного доходу — якщо виплата доходу здійснюється готівкою, знятою з рахунку в банку, або шляхом перерахування на банківський рахунок фізособи-продавця (п.п. 168.1.2 ПКУ);

— протягом 3 банківських днів, що настають за днем нарахування (виплати, надання) доходу, — якщо виплата здійснюється готівкою з каси податкового агента (п.п. 168.1.4 ПКУ);

— протягом 30 календарних днів, що настають за місяцем нарахування доходу, — якщо дохід нараховано податковим агентом, але не виплачено фізособі (п.п. 168.1.5 ПКУ).

Нарахування, утримання і сплата (перерахування) ВЗ до бюджету здійснюються в порядку, встановленому для ПДФО (п.п. 1.4 п. 16-1 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ).

Зауважимо, що відповідно до пп.168.1.1 ПКУ податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку, зобов'язаний утримувати податок із суми такого доходу за його рахунок. Це означає, що, якщо дохід фіхзособи від продажу нерухомого чи рухомого майна все-таки оподатковується ПДФО та ВС, то юрособа сплатить за таке майно фізособі не всю договірну вартість, а за мінусом податків.

Придбання нерухомого майна. За умови перебування нерухомого майна у власності фізособи понад три роки та продажі протягом звітного року не частіше одного разу дохід від такого продажу не оподатковується ПДФО (п. 172.1 ПКУ) і, відповідно, військовим збором.

Однак таке звільнення поширюється лише на житлові будинки, квартири або їх частини, кімнати, садові (дачні) будинки (включаючи земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельні ділянки, що не перевищують норми безоплатної передачі, визначеної ст. 121 Земельного кодексу України.

Відповідно до п. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, не зазначеного в п. 172.1 ПКУ, або продажу нерухомого майна, що перебував в власності фізособи менше ніж 3 роки (не стосується успадкованого майна – див. абз.2 п. 172.1 ПКУ), підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою 5% та оподаткування військовим збором за ставкою 1,5%. Відповідно до п. п.173.3 ПКУ інформація про черговість продажу має бути зазначена фізособою у договорі купівлі-продажу чи в окремій заяві.

Доходи фізосіб-нерезидентів від продажу нерухомості обкладаються податком згідно зі ст. 172 ПК у порядку, передбаченому для резидентів, – за ставкою 18 % (п. 172.9 ПКУ).

 База оподаткування визначається виходячи з договірної ціни, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону (п. 172.3 ПКУ).

Інформацію про виплачений дохід і утримані податки у зв’язку із продажем нерухомого майна необхідно відобразити в податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу "104".

Придбання рухомого майна. Якщо юрособа придбаває рухоме майно у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла та/або мопеда, також має звернути увагу на черговість продажу такого рухомого майна.

Так, доходи фізособи від продажу протягом звітного року одного з об'єктів рухомого майна у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла та/або мопеда податком не обкладаються податками (п. 173.2 ПКУ). Втім, якщо фізособа уже продала протягом звітного року або легковий автомобіль, чи мотоцикл чи мопед, то другий й подальші продажі вже оподатковуються ПДФО за ставкою 5% та військовим збором – 1,5% (п. 173.1, 173. ПКУ).

Нагадаємо, що вище ми вже писали, що відповідно до п.173.3 ПКУ інформація про черговість продажу має бути зазначена фізособою у договорі купівлі-продажу чи в окремій заяві.

Якщо придбавається інше рухоме майно, аніж легковий автомобіль, мотоцикл та/або мопед, наприклад, вантажне авто (додатково див тут https://news.dtkt.ua/taxation/pdfo/49723) , то дохід фізособи від продажу такого рухового майна оподатковується ПДФО за ставкою 5% та ВС – 1,5% незалежно чи у звітному році фізособа вже продавала таке рухоме майно (тобто інше, ніж легковий автомобіль, мотоцикл та/або мопед)   чи ні (п. 173.1 ПКУ).

Доходи фізосіб-нерезидентів від продажу (обміну) рухомого майна обкладаються ПДФО у порядку, передбаченому для резидентів, за ставками згідно з п. 167.1 ПКУ, тобто 18 % (п. 173.6 ПКУ).

Базою оподаткування є дохід від продажу рухомого майна в залежності від того яке саме майно продається (п. 173.1 ПКУ):

• якщо рухоме майно у вигляді легкового автомобіля, мотоцикла, мопеда – то база оподаткування є договірна ціна, але не нижча від середньоринкової вартості відповідного транспортного засобу (далі – ТЗ) або його оціночної вартості, установленої законодавством (на вибір платника податків, у тому числі фізособи).
• якщо інше рухоме майно (тобто крім легкових авто, мотоциклів, мопедів) – то база оподаткування визначається виходячи із ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижчої від оціночної вартості такого об'єкта.

Інформацію про виплачений дохід і утримані податки у зв’язку із продажем рухомого майна необхідно відобразити в податковому розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу "105".

Інші збори

 Пенсійне страхування. Згідно із п. 9 ст. 1 Закону №400 юридичні та фізичні особи, які придбавають нерухоме майно, належать до кола платників збору на обов'язкове державне пенсійне страхування. Об'єктом оподаткування пенсійним збором визначено вартість нерухомого майна, зазначена в договорі купівлі-продажу такого майна (п. 8 ст. 2 Закону №400).

Нерухомим майном визнається жилий будинок або його частина, квартира, садовий будинок, дача, гараж, інша постійно розташована будівля, а також інший об'єкт, що підпадає під визначення групи 3 основних засобів та інших необоротних активів згідно з ПКУ. Ставка збору становить 1% від вартості нерухомого майна, зазначеної в договорі купівлі-продажу такого майна.

Отже, при придбанні нерухомості підприємство сплачує 1% на обов'язкове державне пенсійне страхування.

Державне мито. Платниками державного мита на території України є фізичні  та юридичні особи  за  вчинення  в  їхніх  інтересах  дій  та  видачу документів, що  мають  юридичне  значення,  уповноваженими  на  те органами (ст.1 Закону №7-93).

За держреєстрацію договору відчуження майна – як нерухомого, так і рухомого, передбачена сплата державного мита в розмірі 1% від суми угоди (ст.3 Закону №7-93).

Сплата державного мита законом не покладено ні на одну зі сторін, тому це питання вирішується за домовленістю сторін. Зазвичай, оскільки збір до Пенсійного фонду платить покупець, то держмито зазвичай сплачує продавець.