Продаж нерухомого майна фізособі за ціною нижчою від експертної оцінки

Законодавством не передбачено обов’язку щодо проведення експертної оцінки нерухомості при його реалізації. Однак така оцінка може бути корисна для доведення того, що така нерухомість була реалізована не нижче ринкових цін з метою уникнення обов’язку нарахування ПДФО та ВЗ на суму заниження вартості.  Про це ми колись зазначали тут>>

В пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ згадані такі додаткові блага, як суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку.

Згідно з пп. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна - це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, то вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Ринковою ціною є ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності - однорідних) товарів робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (пп. 14.1.219 ПКУ).

Сьогодні методика визначення звичайної ціни в неконтрольованих операціях законодавством не встановлена. Формально з метою визначення доходу від продажу ОЗ звичайною ціною, тобто ринковою, буде вважатися його ціна, передбачена умовами договору. Однак, не можна виключати можливості виникнення розбіжностей з контролюючими органами щодо неправомірного визначення звичайної ціни для цілей оподаткування і необхідності доведення встановленої ціни. І ось тут в нагоді і стане експертна оцінка, про яку ми писали вище.

У "Віснику" від 30.09.2017 р. №36 (940) зазначається, що обов’язки податкового агента можуть виникнути лише в разі, якщо фізичній особі — платнику податків надаватиметься індивідуально призначена знижка звичайної ціни (вартості) такого транспортного засобу (пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ). В такому випадку дохід оподатковуватиметься як додаткове благо.

Мова про ТЗ, адже саме такий вид активу  є найбільш популярним про продажу фізособі. З цієї ж теми податківці знову ж таки у "Віснику" від 30 березня 2018 р. №12 (964) виклали суть судового рішення, відповідно до якого суд погодився із ДФС щодо накладання штрафів за невідображення доходу фізособі та неутримання ПДФО та ВЗ при продажу йому авто нижче, ніж ринкова вартість такого авто.

До речі, за цією судовою справою підприємство подало апеляцію – втім й її програло (див. Постанову Другого апеляційного адмінсуду від  30.01.2019 р. по справі № 818/2067/18).

Таким чином, якщо ринкова вартість нерухомості, що підтверджено висновком незалежного експерта, є вищою за договірну вартість такої нерухомості, то оскільки стороною договору є юрособа-продавець, то саме вона є податковим агентом фізособи-покупця нерухомості.  У фізособи внаслідок такого продажу виникає дохід у вигляді додаткового блага у сумі наданої знижки від звичайної (ринкової) ціни проданого активу згідно з пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ. Такий дохід відображається під ознакою «126» форми №1ДФ. Із такого доходу слід сплатити ПДФО - 18% (із нарахуванням натуркоефіцієнта - 1,219512) та ВЗ – 1,5% (без нарахування натуркоефіцієнту), адже дохід надано в негрошовій формі.

Відповідно до неї, якщо оподатковуваний дохід надається в негрошовій формі, податок сплачується (перераховується) до бюджету протягом 3-х банківських днів із дня, що настає за днем нарахування (надання) такого доходу. Військовий збір, нагадаємо, сплачується (перераховується) до бюджету в порядку, встановленому ст. 168 ПКУ (пп. 1.4 п. 16-1 підрозділу 10 р. ХХ ПКУ).

Крім цього, зверніть увагу, що відповідно до пп. «а» пп. 176.2 ПКУ особи, які відповідно до цього Кодексу мають статус податкових агентів, зобов'язані своєчасно та повністю нараховувати, утримувати та сплачувати (перераховувати) до бюджету податок з доходу, що виплачується на користь платника податку та оподатковується до або під час такої виплати за її рахунок.

А тому податківці приходять до висновку, що якщо ПДФО/ВЗ, сплачений за фізособу, є додатковим благом! Про це та про те, як вийти із цієї ситуації, ми зазначали тут.