Придбання нерухомості у фізособи з передоплатою: облік та оподаткування

Оподаткування доходу

Згідно з пп. 164.2.4 ПКУ до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу платника податку, зокрема, включається частина доходів від операцій з нерухомим майном, розмір якої визначається згідно з положеннями ст. 172 ПКУ.

При цьому, за п. 172.7 ПКУ, якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юрособа чи фізособа - підприємець, то така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну).

Тобто така юрособа, яка нараховує (виплачує) дохід у вигляді оплати за придбане нерухоме майно несе відповідальність за своєчасне та повне перерахування сум податку до відповідного бюджету (пп. 168.4.7 ПКУ).

Відповідно до п. 168.1.2 та 168.1.4 ПКУ податок сплачується до бюджету:

• під час виплати оподатковуваного доходу за допомогою безготівкових коштів;
• протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого нарахування (виплати, надання) у випадку, якщо дохід надається у негрошовій формі чи виплачується готівкою з каси податкового агента.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості, зазначених у пп. 172.1 ПКУ, або від продажу об'єкта нерухомості, незазначеного в пп. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню ПДФО за ставкою, визначеною пп. 167.2 ПКУ, а саме – 5% (пп. 172.2 ПКУ).

Окрім цього, на підставі пп. 161.1.2 і 161.1.7 ПКУ такий дохід оподатковується й військовим збором за ставкою 1,5%.

Таким чином, ще раз звертаємо увагу, що відповідальною за сплату ПДФО та військового збору є юрособа, яка придбаває таку нерухомість. Відповідно податки сплачуються саме з її рахунку, а підтвердженням такої оплати може бути затверджене платіжне доручення або виписка з банку.

Якщо ж підприємство умови попереднього договору не виконає, суму втраченого авансу (фактично неустойки) також повинно бути включено до оподатковуваного доходу фізособи на підставі пп. 164.2.14 ПКУ і оподатковуватися ПДФО (за ставкою 18%) та військовим збором (за ставкою 1,5%).

Відображення в формі №1ДФ

Дохід від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна відображають у розділі І форми №1ДФ з ознакою доходу «104». Сума штрафу (неустойки) відображається в розрахунку №1ДФ з ознакою доходу «120».

Бухоблік

Перерахування передоплати відображається в обліку юрособи бухгалтерським записом Дт6851 Кт311, а сплата ПДФО та військового збору записом - Дт 641, 642 Кт 311. При цьому, після підписання договору купівлі-продажу і передачі нерухомості у власність підприємства в обліку відображається:

• отримання об’єкта НА - Дт 1521 Кт6851 – у договірній сумі;
• утримання податків – Дт 6851 К 641, 642 – у розмірі нарахованих податків;
• остаточного розрахунку за договором – Дт 6851 Кт 311 – у розмірі доплати.

Якщо ж договір купівлі-продажу не буде укладено після передачі авансу через вину покупця, то зважаючи на умови попереднього договору, підприємство може втратити аванс (або його частину). У такому випадку покупець визнає витрати у розмірі втраченої суми передоплати на субрахунку 948 «Визнані штрафи, пені, неустойки» з одночасним дебетом субрахунку 6851.

Податок на прибуток

Відповідно до пп. 134.1.1 ПКУ, об’єкт оподаткування податком на прибуток визначається шляхом коригування (збільшення або зменшення) фінрезультату до оподаткування (прибутку або збитку), визначеного у фінзвітності підприємства відповідно до НП(С)БО або МСФЗ, на різниці, які виникають відповідно до положень ПКУ.

Щодо операції з перерахування передоплати продавцю, то в ПКУ особливих податкових різниць не передбачено.

При нарахуванні штрафних санкцій, у разі порушення умов попереднього договору фінрезультат податкового (звітного) періоду на різницю відповідно до пп. 140.5.11 ПКУ не коригується, оскільки збільшення ФР цим пунктом передбачено лише у разі сплати штрафів (неустойки, пені) відповідно до цивільного законодавства та цивільно-правових договорів на користь осіб, що не є платниками податку (крім фізосіб), та на користь платників податку, які оподатковуються за ставкою 0%.