• Посилання скопійовано

Фізособа-не підприємець хоче бути інвестором-замовником будівництва: що з оподаткування?

Фізособа (не підприємець) хоче інвестувати кошти в юрособу – ТОВ, яке сплачує податок на прибуток на загальних підставах та не є управителем ФФБ, виступаючи замовником будівництва багатоквартирного будинку. Які документи потрібні (зокрема, інвестиційний проект), якщо фізособа хоче мати цей житловий будинок у власності для подальшого перепродажу квартир?

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами встановлює Закон №978.

Системою фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла за цим Законом є врегульовані цим Законом та договорами дії суб'єктів системи при організації будівництва житла, фінансуванні цього будівництва (ст. 3 Закону № 978).

Суб'єктами такої системи є довірителі, управителі, забудовники, страхові компанії, емітенти сертифікатів ФОН та власники сертифікатів ФОН.

Нагадаємо, фонд фінансування будівництва (ФФБ) – це кошти, передані управителю ФФБ в управління, які використані чи використовуватимуться управителем у майбутньому на умовах Правил фонду та договорів про участь у ФФБ.

У ст. 4 Закону №978 встановлено, що управителем може бути фінансова установа, що отримала в установленому законодавством порядку дозвіл/ліцензію на здійснення визначеної цим Законом діяльності.

Відповідно до п. 12 ч. 1 ст. 4 Закону №2664 управління майном для фінансування об'єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю відповідно до Закону №978 вважається фінансовими послугами.

Отже, залучати кошти фізичних осіб для інвестування будівництва багатоквартирного будинку має право лише фінансова установа, яка:

  • має відповідну ліцензію;
  • є управителем ФФБ;
  • уклала договір із замовником (забудовником).

Детальніше читайте тут: «Чи можна забудовнику укладати договори купівлі-продажу майнових прав на квартири?».

 

Документи необхідні для інвестора, який є замовником

Відповідно до ст. 14 Закону №978 фізична, юридична особа або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ на основі типового договору, затвердженого Постановою КМУ від 20.03.2013 р. №227.

Забудовником може бути особа, яка згідно з законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об'єктів будівництва та уклала договір з управителем (ч. 3 ст. 4 Закону №978).

В ст. 9 Закону №978 зазначено, що управитель ФФБ укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов'язується:

  • збудувати один або декілька об'єктів будівництва;
  • ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку;
  • передати об'єкти інвестування установникам цього ФФБ у строки та на умовах, визначених Законом №978, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов'язується здійснювати фінансування будівництва цих об'єктів будівництва на умовах договору.

Договір між забудовником та управителем ФФБ має обов'язково містити зобов'язання забудовника після закінчення будівництва передати об'єкти інвестування у власність довірителям ФФБ на умовах Закону №978 та Правил ФФБ.

Забудовник зобов'язаний виконати свої зобов'язання за договором щодо організації спорудження об'єктів будівництва та своєчасного введення їх в експлуатацію незалежно від обсягу замовлення на будівництво, підтвердженого управителем.

Згідно з Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. №3038-VI (далі – Закон №3038) у тексті Закону України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.1999 № 687-XIV (далі – Закон №687) слова «замовник (забудовник)» в усіх відмінках і числах замінено словом «замовник» у відповідному відмінку і числі.

Отже, замовник в абз. 11 ч. 1 ст. 1 Закону №687 та в ч. 4 ст. 1 Закону №3038 визначений як фізична або юридична особа, яка має у власності або у користуванні земельну ділянку, подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у т. ч. шляхом знесення) об'єкта містобудування.

Щодо виконання будівельних робіт, Держархбудінспекції в листі від 26.03.2018 р. №40-701-(90-9)/2089 повідомляє, що на сьогодні питання виконання будівельних робіт врегульовано Законом №3038.

Так, зокрема, відповідно до ст. 26 Закону №3038, проектування та будівництво об'єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст. 31 Закону №3038, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів;

6) реєстрація права власності на об'єкт містобудування.

Статтею 34 Закону №3038 встановлено, що замовник має право виконувати будівельні роботи після:

  • подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу Держархбудконтролю – щодо об'єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об'єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт;
  • видачі замовнику органом Держархбудконтролю дозволу на виконання будівельних робіт – щодо об'єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України «Про оцінку впливу на довкілля».

Зазначені документи, що надають право на виконання будівельних робіт, є чинними до завершення будівництва.

Як відображаються в обліку витрати за договором про участь у будівництві на кожному етапі див. тут.

 

Щодо оподаткування перепродажу квартир фізособою (не підприємцем)

Оподаткування доходів фізосіб регламентується розд. IV ПКУ, ст. 172 якого встановлено порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) фізичними особами об'єктів нерухомого майна.

Однак, ДФС в ІПК від 02.05.2018 р. №1972/К/99-99-13-02-03-14/ІПК зауважує, що діяльність особи, що пов'язана, зокрема, з реалізацією товарів, спрямованих на отримання доходу, і проводиться нею самостійно, а також через будь-яку іншу особу, що діє на користь першої особи за договорами комісії, доручення та агентськими договорами, є господарською діяльністю в розумінні пп. 14.1.36 ПКУ.

Враховуючи це, будівництво об'єктів нерухомого майна (самостійних багатоквартирних об'єктів, нежитлових приміщень) фізособою з подальшим їх продажем у розумінні ПКУ слід розглядати як провадження такою особою підприємницької діяльності, за якою вказані операції оподатковуються відповідно до положень ст. 177 ПКУ.

Будівництво самостійних багатоквартирних об'єктів, як за власні кошти, так і залучені кошти, є безумовним свідченням того, що збудований об'єкт нерухомості передбачає отримання прибутку від подальшого продажу, що є неодмінною характерною рисою підприємницької діяльності.

Читайте також «Фізособа здійснює продаж майна — чи треба їй реєструватися підприємцем?».

Увага!

Тепер ви можете читати бухгалтерські новини від «Дебету-Кредиту» у Telegram та VIBER, а обговорювати їх – у найбільшій групі бухгалтерів на Facebook

Приєднуйтесь і дізнавайтесь найважливіші новини першими!

Доступ до цієї консультації можливий лише для передплатників «Дебету-Кредиту». Якщо ви передплатник, будь ласка, авторизуйтесь.

Або оформіть передплату, вартість пакету «Мій асистент» становить лише 99 грн/міс

Передплатити

Автор: Бондаренко Олена

Джерело: «Дебет-Кредит»

Рубрика: Оподаткування/Інші податки

30 днiв передплати безкоштовно!Оберiть свiй пакет вiд «Дебету-Кредиту»
на мiсяць безкоштовно!
Спробувати

Усі консультації рубрики «Інші податки»

  • Чи нараховується пеня внаслідок зменшення плати за землю?
    ФОП має договір оренди землі комунальної власності на території активних бойових дій. Згідно з пп. 69.14 підр. 10 розд. ХХ ПКУ 14.03.2024 р. подано уточнюючий розрахунок за 2022 рік на зменшення орендної плати. До цього був податковий борг за 2022 р. Але датою подання уточнюючого розрахунку в ІКПП нарахована пеня. Чи правомірне нарахування пені?
    27.03.202416
  • Зміна цільового призначення земельної ділянки: що з земельним податком?
    Релігійна організація придбала земельну ділянку з кодом цільового призначення 02.07 (для іншої житлової забудови). В майбутньому планується на цій ділянці будувати храм. Якщо код цільового призначення буде змінено на 03.04 (для будівництва та обслуговування будівель громадських та релігійних організацій), чи може релігійна організація застосувати пільгу відповідно до пп. 283.1.8 ПКУ?
    14.03.202450
  • Залучення платних фахівців для проєкту благодійного фонду: оплата та оподаткування
    Благодійний фонд планує запустити проєкт для навчання дітей (творчу студію). Для проведення зайнять планується запрошувати фахівців на оплатній основі. Як оформити таку оплату?
    13.03.202424
  • Чи повинні релігійні організації подавати декларацію з плати за землю за 2024 рік?
    Релігійна організація має пільгу з податку на землю згідно з пп. 283.1.7 ПКУ. В минулому році декларацію подавали, хоча податок не сплачували, в довіднику пільг був відповідний код – 18010505. Але в останньому довіднику пільг такого коду вже немає. Як складати декларацію у 2024 році?
    07.03.202459
  • Чи сплачувати податок з доходів нерезидентів з вартості послуг зберігання інформації?
    ТОВ сплачує за послуги зберігання інформації нерезиденту, юрособі з Німеччини. Чи потрібно заповнювати додаток ПН? Якщо, так, чи правильно сплачену суму за послуги показати в рядку 17 "Інші доходи"? Чи потрібно отримати якісь документи від постачальника-нерезидента, що підтверджують його податковий статус, якщо з Німеччиною є Конвенція для запобігання подвійного оподаткування?
    07.03.2024189