Продаж нежитлового приміщення фізособі: що з оподаткуванням?

Єдиний податок

Відповідно до п. 292.2 ПКУ при продажу основних засобів (до яких, зокрема, відноситься і така нерухомість) юрособами - платниками єдиного податку дохід визначається як сума коштів, отриманих від продажу таких основних засобів.

Якщо основні засоби продані після їх використання протягом 12 календарних місяців з дня введення в експлуатацію, дохід визначається як різниця між сумою коштів, отриманою від продажу таких основних засобів, та їх залишковою балансовою вартістю, що склалася на день продажу.

Отже, для визначення бази оподаткування єдиним податком в даному випадку необхідно зважати на строк протягом якого таке майна використовувалося платником податку, а також на його залишкову вартість, яка обчислена за правилами бухобліку.

Експертна оцінка

Законодавством не передбачено обов’язку щодо проведення експертної оцінки нежитлового приміщення при його реалізації. Однак така оцінка може бути корисна для доведення того, що така нерухомість була реалізована не нижче ринкових цін з метою уникнення обов’язку нарахування ПДФО та ВЗ на суму заниження вартості.

При цьому, вартість продажу майна встановлюється сторонами договору самостійно та незалежно від його звичайної чи ринкової ціни.

Також про необов’язковість оцінки говорили й податківці. 

Більш докладно про продаж ОЗ «єдинниками» читайте тут та тут>>

ПДФО та військовий збір

Оскільки фізособа за зазначеною операцією є покупцем і сплачує за придбаний актив, то його вартість не є оподаткованим доходом такого покупця та у формі №1ДФ не відображається.

Однак, в пп. «е» пп. 164.2.17 ПКУ згадані такі додаткові блага, як суми знижки звичайної ціни (вартості) товарів (робіт, послуг), індивідуально призначеної для такого платника податку – для випадку, коли автомобіль продається фізособі зі знижкою від середньоринкової ціни, зокрема, якщо така знижка досить значна.

Згідно з пп. 14.1.71 ПКУ звичайна ціна - це ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору, якщо інше не встановлено ПКУ. Якщо не доведено зворотне, то вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.

Ринковою ціною є ціна, за якою товари (роботи, послуги) передаються іншому власнику за умови, що продавець бажає передати такі товари (роботи, послуги), а покупець бажає їх отримати на добровільній основі, обидві сторони є взаємно незалежними юридично та фактично, володіють достатньою інформацією про такі товари (роботи, послуги), а також ціни, які склалися на ринку ідентичних (а за їх відсутності - однорідних) товарів робіт, послуг) у порівняних економічних (комерційних) умовах (пп. 14.1.219 ПКУ).

Сьогодні методика визначення звичайної ціни в неконтрольованих операціях законодавством не встановлена. Формально з метою визначення доходу від продажу ОЗ звичайною ціною, тобто ринковою, буде вважатися його ціна, передбачена умовами договору. Однак, не можна виключати можливості виникнення розбіжностей з контролюючими органами щодо неправомірного визначення звичайної ціни для цілей оподаткування і необхідності доведення встановленої ціни. І ось тут в нагоді і стане експертна оцінка про яку ми писали вище.

Об'єктом оподаткування військовим збором є доходи, визначені ст. 163 ПКУ. Відповідно розмір такої знижки буде оподатковуватися і військовим збором за ставкою 1,5%.

Державне мито

Окрім цього доведеться сплатити и держмито. Відповідно до Декрету КМУ «Про державне мито», за вчинення нотаріальних дій державними нотаріальними конторами стягуються мито у розмірі 1% від суми договору, а приватні нотаріуси беруть плату, розмір якої визначається за домовленістю між приватним нотаріусом та фізичною або юрособою, але не менше від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії.  Держмито сплачується за домовленістю однією із сторін.