Квартира під офіс: що з оподаткуванням?

Чи можна використовувати квартиру під офіс? Які податки сплатить при купівлі?

Однозначної відповіді на це питання немає.

На практиці використання квартир під офіс досить поширене. В обгрунтування законності наводять такі аргументи:

Відповідно до ст. 383 ЦКУ, власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва. Те саме зазначено в ст. 7 Житлового кодексу.

Аналогічне випливає з норм п. 3 та п. 7 Правил користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків,  затверджених Постановою КМУ від 08.10.92 р. № 572.

Тобто є пряма заборона на використання квартири для промислового виробництва і немає заборони використовувати під офіс. А те, що не заборонено, – те дозволено.

Подібний висновок наведено і в листі Держкомпідприємництва від 31.07.07 р. №5620: «…громадяни, які використовують житлове приміщення відповідно до його призначення (мешкають в ньому), <....> – можуть використовувати житлове приміщення для здійснення підприємницької та іншої діяльності».

Щоправда, тут мова про громадян. Але очевидно, що цей висновок можна поширити і на юросіб - власників квартир.

Можливість використання квартир під офіс підтверджує й суд (див. рішення Апеляційного суду м. Києва від 12.02.13 р. у справі № 22-2217/13 р).

Які податки юрособа сплатить при купівлі?

ПДФО і ВЗ

Якщо квартиру купують у фізособи, може постати питання про сплату з вартості продажу ПДФО і ВЗ. Особливості оподаткування наведено в ст. 172 ПКУ.

Не утримуються податки, якщо:

1. протягом звітного податкового року це перший продаж об’єкта нерухомості, названих в пп. 172.1 ПКУ, серед яких і квартира, та
2. квартира перебувала у власності фізособи продавця понад три роки. Щоправда, цю умову не потрібно виконувати, якщо квартира дісталася у спадок.

Якщо ці умови чи якась з них не виконана, з вартості продажу юрособа має утримати ПДФО за ставкою 5% і ВЗ 1,5%.

Відповідно до пп. 172.3 ПКУ, дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Причому незалежно від того, утримувалися податки, чи ні, юрособа має відобразити виплату такого доходу у формі №1ДФ з ознакою доходу «104».

Пенсійний збір

Покупець (у нас – юрособа) при купівлі квартири повинна сплатити пенсійний збір у розмірі 1% від вартості квартири, що зазначена у договорі купівлі-продажу (див. п. 9 ст. 1, п. 10 ст. 4 Закону № 400).

Державне мито.

Якщо квартира придбавається у громадянина, договір потрібно посвідчувати нотаріально (ст. 657 ЦКУ).

При цьому якщо посвідчують державні нотаріуси, потрібно сплатити держмито в розмірі 1% суми договору, але не менше 1 НМДГ (17 грн.) (див. п «а» ч. 3 ст. 3 Декрету про держмито).

А якщо посвідчують приватні нотаріуси, розмір плати за вчинення нотаріальних дій не може бути меншим від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії (див. п. 1 Указу Президента України від 10.07.1998 р. № 762/98).

Причому хто має платити держмито (покупець чи продавець) вирішується між сторонами. Тобто, це може бути як покупець, як продавець, так і обидві сторони у частці, погодженій між ними.

Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Придбавши квартиру (нерухоме майно), юрособа буде платником цього податку. Особливості його сплати встановлені ст. 266 ПКУ.

Детальніше про цей податок тут.

Чи може бути це службовою квартирою з проживанням директора?

Юрособа може користуватися своєю власністю (квартирою) на власний розсуд. Таким чином, квартира може бути надана директору для проживання.

Причому як за плату, так і безоплатно.

Якщо квартира надана за плату, між юрособою і фізособою потрібно укласти договір оренди.

Якщо квартира надана безоплатно, укладається договір позички.

Чи потрібно утримувати ПДФО і ВЗ в разі безоплатного надання квартири?

Відповідно до п «а» пп. 164.2.17 ПКУ до оподатковуваного доходу платника податку фізособи включається дохід, отриманий як додаткове благо у вигляді вартості використання житла, що належить роботодавцю, наданих платнику податку в безоплатне користування, або компенсації вартості такого використання.

Тобто, ПДФО і ВЗ за загальним правилом потрібно утримувати.

Але з цього правила є виключення. Не буде оподатковуваного доходу, якщо таке надання житла:

• зумовлено виконанням платником податку трудової функції відповідно до трудового договору (контракту) чи
• передбачено нормами колективного договору або
• відповідно до закону в установлених ними межах

Тобто, щоб надання житла не вважалося додатковим благом і не оподатковувалося, потрібно, щоб, по-перше, житло (квартира) належала на праві власності підприємству і, по-друге, необхідність надання такої квартири пов’язувалося з виконанням трудової функції і передбачалося трудовим договором (контрактом) з працівником (директором) чи колективним договором.

Наприклад, у населеному пункті, де знаходиться підприємство, у працівника немає житла. Тому щоб працювати на підприємстві, такого працівника потрібно забезпечити житлом.