Як оформити «передання ремонту» для відшкодування витрат по закінченню договору оренди?

Запитання:

Юрособа орендує приміщення за договором, який укладено на 35 міс. За час оренди було відремонтовано об'єкт оренди, витрати на який обліковується на субрах. 117 та амортизується. У бухобліку строк експлуатації взято як і в податковому обліку – 144 міс., щоб не рахувати різниці.

1). Як має бути документально оформлено передання ремонту від орендаря орендодавцю для відшкодування витрат по закінченню договору оренди?

2). Як в бухгалтерському та податковому обліку відобразити цю операцію?

3). У разі продовження договору оренди більше ніж на 36 міс. нотаріальному посвідченню підлягає тільки додаткова угода на продовження чи і раніше укладений договір оренди також?

Відповідь: Насамперед зазначимо, що положення ст. 767 ЦКУ зобов'язують орендодавця передати орендарю річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

При цьому ст. 776 передбачено, що:

- поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок;

- капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок,

якщо інше не встановлено договором або законом.

У разі якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право, зокрема відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту.

1). Як документально оформлено передання ремонту від орендаря орендодавцю для відшкодування витрат по закінченню договору оренди?

Відповідно до абз. 2 п. 8 П(С)БО 14 та п. 21 Методичних рекомендацій № 561 витрати орендаря на поліпшення об'єкта операційної оренди, що визнаються ним капітальними інвестиціями за умовами, зазначеними у пунктах 29 - 31 цих Методичних рекомендацій, відображаються орендарем за дебетом рахунку капітальних інвестицій. Такі витрати зараховуються до складу основних засобів як первісна вартість нового об'єкта підгрупи 2.7 класифікації основних засобів, наведеної в п. 7 цих Методичних рекомендацій.

Підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи (ч. 1 ст. 9 Закону №996).

Первинні та зведені облікові документи можуть бути складені у паперовій або в електронній формі та повинні мати обов'язкові реквізити, перелік яких наведено в ч. 2 ст. 9 Закону №996.

Для оформлення приймання-здачі основних засобів із ремонту, реконструкції та модернізації можна застосовувати Акт приймання-здачі відремонтованих, реконструйованих та модернізованих об'єктів (ф. № ОЗ-2), форма якого затверджена Наказом Мінстату №352.

При цьому до вказаного акту слід додати розрахунок вартості ремонту та обґрунтування для його складання.

Акт передання «ремонту» орендованого приміщення також можна скласти у довільній формі з дотриманням вимог ч. 2 ст. 9 Закону №996.

2). Як в бухгалтерському та податковому обліку відобразити цю операцію?

ДФС в ІПК від 02.09.2019 р. №9/6/99-00-07-02-02-15/ІПК та від 07.06.2019 р. №2598/6/99-99-15-02-02-15/ІПК повідомляє, що витрати на поліпшення (ремонт) орендованих основних засобів, які збільшують майбутні економічні вигоди, що спочатку очікувалися від їх використання, у податковому обліку відображаються як окремий об'єкт групи 9 "інші основні засоби" з мінімально допустимим строком корисного використання 12 років.

Вартість повторного поліпшення орендованих основних засобів для цілей розрахунку податкової амортизації зараховується як новий об'єкт групи 9 "інші основні засоби" з мінімально допустимим строком корисного використання 12 років, визначеної у пп. 138.3.3 ПКУ.

При цьому при визначенні об'єкта оподаткування податком на прибуток на підставі положень п. 138.1, п. 138.2 ПКУ платник має збільшити фінансовий результат до оподаткування на суму нарахованої амортизації вартості ремонту орендованих основних засобів відповідно до НП(С)БО або МСФЗ та зменшити фінансовий результат до оподаткування на суму розрахованої амортизації вартості ремонту орендованих основних засобів відповідно до п. 138.3 ПКУ.

При переданні ремонту від орендаря орендодавцю для відшкодування витрат по закінченню договору оренди виникне ще одне коригування, а саме:

• фінансовий результат до оподаткування збільшується  на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів та/або нематеріальних активів, визначеної відповідно до національних П(С)БО або МСФЗ, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта – п. 138.1 ПКУ;
• фінансовий результат до оподаткування зменшується  на суму залишкової вартості окремого об’єкта основних засобів та/або нематеріальних активів, визначеної з урахуванням положень ст. 138 ПКУ, у разі ліквідації або продажу такого об’єкта – п. 138.2 ПКУ.

Також про цю різницю говориться тут: https://news.dtkt.ua/debet-kredit/partner-news/54951

Щодо ПДВ

В ситуації, що розглядається, по закінченню договору оренди орендодавець має відшкодувати витрати орендаря на проведення ремонту.

Тому з метою оподаткування ПДВ таку операцію слід відображати як постачання основних засобів.

Відповідно до п. 188.1 ПКУ база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості.

При цьому база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції.

Виходячи з того, що об’єкт основних засобів, створений орендарем внаслідок ремонту орендованого приміщення, протягом терміну договору оренди повністю не замортизований, то базою оподаткування ПДВ є його балансова (залишкова) вартість за даними бухобліку.

В бухгалтерському обліку операції, що розглядалися, відображається так (суми умовні):

3). У разі продовження договору оренди більше ніж на 36 міс. нотаріальному посвідченню підлягає тільки додаткова угода на продовження чи і раніше укладений договір оренди також?

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на 5 років.

Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.

Щодо надання роз'яснення відносно застосування положень вказаного закону належить до компетенції Міністерства юстиції України.