Платники єдиного податку користуються землею під нежитловими будівлями на умовах оренди

Запитання: За договором купівлі-продажу на приміщення, підприємець-«єдинник» ІІ групи у цьому приміщенні здійснює свою діяльність (роздрібний магазин). У 2003 р. в добровільно-примусовому порядку укладено договір з виконкомом на оренду землі на 15 років, строк дії якого закінчується в березні 2018 р. Чи зобов'язаний підприємець далі укладати такий договір з оренди землі та сплачувати збір за оренду? Приміщення знаходиться в напівпідвальному приміщенні житлового будинку. За договором оренди цільове призначення - фактичне розміщення нежитлових приміщень. 

Відповідь:

Відповідно до ч. 1 ст. 206 Земельного кодексу використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. 

Загалом, суди виходять з позиції, що у разі встановлення обставини щодо фактичного використання суб'єктом господарювання земельної ділянки у господарській діяльності, у останнього виникає обов'язок зі сплати податку на землю з дня фактичного перебування землі у користуванні. Оскільки чинне законодавство України не передбачає звільнення від сплати земельного податку землекористувачів у разі відсутності оформлення документів, які б підтверджували право користування чи право власності. Використання землі в Україні є платним, а тому обов'язок зі сплати податку за землю виникає з часу фактичного користування земельною ділянкою і відсутність оформлення правовстановлюючих документів з певних причин не позбавляє такого обов'язку.

У постанові від 19 червня 2012 року у справі № 3-30гс12 Верховний Суд України наголосив, що до набувача майна у разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна переходять права на відповідну земельну ділянку на умовах, на яких вона належала відчужувачу (право власності або право користування).

Відповідно до ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що істотними умовами договору оренди землі є:

• об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Керуючись вищенаведеним, ВГСУ у постанові від 12.01.2017 року у справі №922/51/15 дійшов до висновку, що ФОП (набувач), не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою під нежитловими приміщеннями за відсутності укладеного договору, збільшує вартість власного майна, а міська рада (потерпілий, власник землі) втрачає належне йому майно (кошти від орендної плати).

Відтак, суд задовольнив позовні вимоги міської ради до ФОП, та зобов'язав ФОП сплатити міській раді грошові кошти внаслідок безоплатного користування спірною земельною ділянкою без належного оформлення.

З огляду на наведену вище судову практику, ми б радили все ж переукласти договір оренди землі під нежитловими приміщеннями у 2018 році.

Оскільки, за умовами запитання, ФОП перебуває на спрощеній системі оподаткування, а земельна ділянка має цільове призначення “фактичне розміщення нежитлових приміщень”, то звертаємо увагу на наступне. Відповідно до пп. 4 п. 297.1 ПКУ платники єдиного податку звільняються від обов'язку нарахування, сплати та подання податкової звітності з податку на майно (в частині земельного податку), крім земельного податку за земельні ділянки, що не використовуються платниками єдиного податку І - ІІІ груп для провадження господарської діяльності та платниками єдиного податку четвертої групи для ведення сільськогосподарського товаровиробництва.

Загалом, на думку податкових органів, цільове призначення “фактичне розміщення нежитлових приміщень” не свідчить про використання землі у госпдіяльності платника ЄП. А щодо договору оренди землі, то передбачене у пп. 4 п. 297.1 ПКУ для платників єдиного податку звільнення поширюється виключно на платників земельного податку, що ідентифіковані пп. 14.1.172 ПКУ як власники земельних ділянок та земельних часток (паїв) або їх постійні землекористувачі (див. лист ДФСУ від 01.08.2016 р. №16537/6/99-99-12-02-03-15). Тому, на нашу думку, з приводу звільнення платника єдиного податку ІІ групи від плати за землю варто скласти запит, де більш детально описати ситуацію, та отримати податкову письмову консультацію з цього питання.