Суборенда землі у «єдинника» IV групи

Відносини сторін, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗКУ, ЦКУ, Законом про оренду землі, а також договором оренди землі. Відповідно до ст. 8 Закону про оренду землі орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Це означає, що до договору суборенди застосовуються положення про договір оренди.

Якщо мова йде про оренду комунального майна, то згідно з п. 3 ст. 22 Закону про оренду державного та комунального майна плата за суборенду майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за суборенду і тією її частиною, яку отримує орендар, спрямовується до державного або місцевого бюджету. Отже, при переданні в суборенду земель державної або комунальної власності саме орендар (а не суборендар) таких земель повинен подавати звітність з плати за землю та здійснювати розрахунки з бюджетом.  На підтвердження цього  дивіться визначення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності у пп. 14.1.136 ПКУ, а також правила справляння орендної плати, визначені у ст. 288 ПКУ.

Суборендар своєю чергою сплачує орендну плату орендареві відповідно до положень укладеного між ними договору суборенди.

Зверніть увагу! За ст. 4 Закону №1952 державній реєстрації прав підлягають речові права, похідні від права власності, зокрема право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис).

Єдиний податок

По-перше, слід нагадати, що за пп. 292-1.1 ПКУ об’єктом оподаткування для платників ЄП четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у тому числі на умовах оренди. І як зазначає пп. 292-1.2 ПКУ, базою оподаткування є нормативна грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного станом на 1 січня базового податкового року відповідно до порядку, встановленого ПКУ. 

По-друге, податковий статус сторін впливає на об’єкт оподаткування у орендодавця платника ЄП четвертої групи. Зокрема, за пп. 295.9.6 ПКУ у разі надання сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в оренду іншому платникові податку, орендодавець враховує орендовану площу земельних ділянок у своїй декларації платника ЄП. У декларації орендаря така земельна ділянка не враховується (аналогічний підхід застосовується до суборенди (додатково див. підкатегорію 108.02.02 рубрики «ЗІР»)). 

Але також є пп. 295.9.7 ПКУ, за яким сказано, що у разі оренди сільськогосподарських угідь та/або земель водного фонду в особи, яка не є платником податку, платник ЄП четвертої групи враховує орендовану площу земельних ділянок у своїй декларації.

Нагадаємо, що згідно з пп. 298.8.1 ПКУ сільськогосподарські товаровиробники для переходу на спрощену систему оподаткування або щорічного підтвердження статусу платника єдиного податку подають до 20 лютого поточного року:

• загальну податкову декларацію;
• відомості (довідку) про наявність земельних ділянок - контролюючим органам за своїм місцезнаходженням та/або за місцем розташування земельних ділянок.

У відомостях (довідці) про наявність земельних ділянок зазначаються дані про кожний документ, що встановлює право власності та/або користування земельними ділянками, у тому числі про кожний договір оренди земельної частки (паю).

Якщо платник ЄП четвертої групи має декілька орендованих земельних ділянок, то слід звернути увагу на наступне. Якщо коди органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельної ділянки за КОАТУУ однакові, то при поданні загальної декларації рядки 1.1.1, 1.2.1, 1.3.1, 1.4.1 та 2.1 додатка до такої декларації можуть заповнюватися одним рядком по одному КОАТУУ щодо земельних ділянок з однаковою нормативною грошовою оцінкою.

Якщо в межах одного КОАТУУ земельні ділянки мають різну нормативну грошову оцінку, то кількість рядків має бути збільшена з метою відображення у розрахунковій частині Декларації.

Якщо в межах одного КОАТУУ знаходиться кілька земельних ділянок, то колонки 3 – 8 додатка до такої декларації не заповнюються. 

ПДВ

Нагадаємо, що норми п. 181.1 ПКУ, який зобов’язує здійснити обов’язкову реєстрацію платником ПДВ, поширюється і на платника ЄП четвертої групи. Зокрема, у разі, якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розділом V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп'ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн грн (без урахування ПДВ), така особа зобов'язана зареєструватися як платник податку у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст. 183 ПКУ, крім особи, яка є платником ЄП першої - третьої групи.

Плата за суборенду буде для її отримувача – платника ПДВ об’єктом оподаткування цим податком згідно з п. 185.1 ПКУ, якщо орендодавець є платником ПДВ.

Дата виникнення ПЗ та ПК з ПДВ у сторін договору суборенди землі  — платників ПДВ визначається класично за правилом першої події. Суборендар матиме право на ПК за умови реєстрації ПН в ЄРПН.