Продаж квартири, отриманої в рахунок погашення боргу: відображення в бухобліку

Відповідно до п. 44.2 ПКУ для обрахунку об’єкта оподаткування платник податку на прибуток використовує дані бухобліку та фінзвітності щодо доходів, витрат та фінрезультату до оподаткування.

Методологічні засади формування у бухгалтерському обліку інформації про необоротні активи, утримувані для продажу, та її розкриття у фінансовій звітності визначає П(С)БО 27.

У п. 1 розд. ІІ П(С)БО 27 зазначено, що необоротний актив визнається утримуваним для продажу у разі, якщо:

• економічні вигоди очікується отримати від його продажу, а не від його використання за призначенням;
• об’єкт готов до продажу у його теперішньому стані;
• його продаж, як очікується, буде завершено протягом року з дати визнання його таким, що утримується для продажу;
• умови його продажу відповідають звичайним умовам продажу для подібних активів;
• здійснення його продажу має високу ймовірність, зокрема, якщо керівництвом підприємства підготовлено відповідний план або укладено твердий контракт про продаж, здійснюється його активна пропозиція на ринку за ціною, що відповідає справедливій вартості.

Період завершення продажу може бути продовжено на строк більше одного року в разі, якщо це обумовлено обставинами, які перебувають поза контролем підприємства, яке продовжує виконувати план продажу.

Первісне визнання необоротних активів проводиться на дату оприбуткування активів, придбаних з метою продажу.

Відповідно до п. 8 розд. ІІ П(С)БО 27 придбані (отримані, у т. ч. безкоштовно) активи, які визнаються необоротними активами, утримуваними для продажу, зараховуються на баланс за вартістю придбання, яка визначається відповідно до П(С)БО 9. На необоротні активи, утримувані для продажу, амортизація не нараховується (абз. 2 п. 6 розд. ІІ П(С)БО 27).

Необоротні активи, утримувані для продажу, відображаються в бухобліку та фінзвітності на дату балансу за найменшою з двох величин – балансовою вартістю або чистою вартістю реалізації (п. 9 розд. ІІ П(С)БО 27).

Необоротні активи, утримувані для продажу, та пов'язані з ними зобов'язання, а також результати їх продажу (вибуття) відображаються у фінансовій звітності окремо від інших активів, зобов'язань та результатів інших видів діяльності (п. 1 розд. IV П(С)БО 27). Це рядок 1200 балансу за формою, затвердженою НП(С)БО 1 та рядок 1200 «малого» балансу за формою, затвердженою П(С)БО 25. У «спрощеному» балансі за формою, затвердженою П(С)БО 25, такі активи відображаються у складі інших оборотних активів у рядку 1190.

У примітках до фінансової звітності наводиться така інформація у період визнання необоротних активів, як утримуваних для продажу:

• опис необоротних активів, групи вибуття;
• опис обставин продажу (вибуття), спосіб та час;
• збитки від зменшення корисності та їх подальше сторнування;
• сегмент, у якому необоротні активи, група вибуття подаються відповідно до П(С)БО 29.

Для ведення обліку наявності та руху необоротних активів та груп вибуття, які визнаються утримуваними для продажу відповідно до П(С)БО 27, призначено однойменний субрахунок 286.

Щодо оподаткування ПДВ, слід враховувати положення абз. «а» пп. 197.1.14 ПКУ, яким передбачено звільнення від оподаткування ПДВ операцій з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом.

У цьому підпункті перше постачання житла (об'єкта житлового фонду) означає, зокрема, першу передачу готового новозбудованого житла (об'єкта житлового фонду) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника.

Пунктом 198.3 ПКУ визначено, що податковий кредит звітного періоду визначається виходячи з договірної (контрактної) вартості товарів/послуг та складається із сум податків, нарахованих (сплачених) платником податку за ставкою, встановленою п. 193.1 ПКУ, протягом такого звітного періоду у зв'язку з:

• придбанням або виготовленням товарів та наданням послуг;
• придбанням (будівництвом, спорудженням) основних фондів (основних засобів, у т. ч. інших необоротних матеріальних активів та незавершених капітальних інвестицій у необоротні капітальні активи);

Податковий кредит нараховується незалежно від того, чи такі товари та основні фонди почали використовуватися в оподатковуваних операціях у межах провадження господарської діяльності платника ПДВ протягом звітного податкового періоду, а також від того, чи здійснював платник податку оподатковувані операції протягом такого звітного податкового періоду.

При цьому платник ПДВ зобов'язаний нарахувати податкові зобов'язання виходячи з бази оподаткування, визначеної відповідно до п. 189.1 ПКУ, та скласти не пізніше останнього дня звітного (податкового) періоду і зареєструвати в ЄРПН в терміни, встановлені ПКУ для такої реєстрації, зведену податкову накладну за товарами, необоротними активами, у разі, якщо вони призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних операціях (п. 198.5  ПКУ).

ДФС у ІПК від 15.12.2017 р. №3000/6/99-99-15-03-02-15/ІПК повідомляє, що суми ПДВ, сплачені у вартості товарів/послуг, основних фондів (у т. ч. об'єктів житлової та комерційної нерухомості), що були придбані з ПДВ, включаються платником податку до складу податкового кредиту на підставі податкової накладної, зареєстрованої в ЄРПН, та за умови дотримання інших правил формування податкового кредиту, встановлених ПКУ.

У разі, якщо такі товари, необоротні активи призначаються для їх використання або починають використовуватися в неоподатковуваних операціях, застосовуються норми п. 198.5 ПКУ.

У бухобліку операції з продажу майна (квартири), одержаної в рахунок погашення боргу, відображаються таким чином (суми умовні):

*) або будь-який інший рахунок, на якому обліковувалася заборгованість контрагента, що погашена шляхом одержання квартири.

У цьому прикладі показано отримання квартири від забудовника, тому що є податковий кредит за операцією з першого постачання квартири. Відповідно, слід нарахувати податкові зобов’язання за п. 198.5 ПКУ, оскільки наступний продаж квартири – це вже звільнена від ПДВ операція. Якщо квартира одержана не від першого постачальника, то бухгалтерських записів, що показані у рядках 2 та 5 таблиці, не буде.