Аренда нежилого помещения у физлица

Загальні моменти

За правилами статей 319 і 320 Цивільного кодексу України (ЦКУ), власник майна має право вільно ним розпоряджатися і використовувати, в тому числі, для підприємницької діяльності. Орендодавець та орендар самі визначають розмір плати за користування нерухомістю. У пункті 170.1.2 ПКУ зазначено, що розмір податкового зобов’язання з доходу від здачі нерухомості в оренду обчислюють на основі орендної плати, зазначеної в договорі. Сума фіскального зобов’язання не може бути меншою за мінімальну суму платежу за повний чи неповний місяць оренди.

Мінімальну суму орендної плати щороку визначають органи місцевого самоврядування. Мінімальна сума орендного платежу визначається за Методикою визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб, затверджено постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості з урахуванням місця її розташування, інших функціональних та якісних показників, що встановлюються органом самоврядування села, селища, місця, на території яких вона розташована.

Відповідно до ч. 2 ст. 793 ЦКУ договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Головне управління ДПС у Львівській області нагадує, що здавання в оренду власного нерухомого майна може здійснюватися фізичними особами як у межах підприємницької діяльності, так і шляхом виконання норм ПКУ без реєстрації орендодавця фізичною особою – підприємцем, адже дохід від надання майна в оренду є пасивним доходом.

У разі надання в оренду власного майна без реєстрації підприємцем загальний розмір податкових платежів складатиме 19,5% від суми орендної плати (18% – ПДФО та 1,5% – військовий збір).

У разі реєстрації підприємцем та обрання спрощеної системи оподаткування єдиний податок може становити 1200 грн щомісячно (це максимальна ставка) або 5% від суми орендної плати – відповідно для 2 та 3 груп платників єдиного податку.

Фізичні особи – підприємці на ЄП, які надають в оренду нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів, не можуть застосовувати спрощену систему оподаткування. Відповідно, на на спрощеній системі оподаткування можна надавати в оренду нежитлові приміщення площею до 900 кв. м. ФОП на загальній системі оподаткування або фізособа без реєстрації ФОП можуть надавати приміщення в оренду без обмеження по площі.

Також слід взяти до уваги, що ФОП 2-ї групи ЄП може надавати майно в оренду  ФОП та юрособам – тільки платникам єдиного податку (див. 291.4 ПКУ).

Статус орендодавця – фізична особа або ФОП – має бути зафіксований в договорі оренди. Крім цього, якщо орендна плата буде виплачуватися на банківський рахунок, слід прослідкувати за тим, щоб статус рахунку відповідав статусу орендодавця – якщо він надає майно як ФОП, то і орендна плата має виплачуватися на його підприємницький рахунок. Якщо він надає майно як фізична особа – то й рахунок такої фізичної особі не повинен бути призначеним для ведення підприємницької діяльності.

Додатково на цю тему читайте: https://news.dtkt.ua/simple-/individual-single-tax/48490

Оподаткування орендної плати податковим агентом, коли орендодавець – фізособа

Про особливості оподаткування орендної плати у тому разі, коли орендодавець не реєструється приватним підприємцем і надає майно в оренду юридичній особі або ФОПу, ми писали тут: https://consulting.dtkt.ua/ru/taxation/pdfo/14464.

 В цьому випадку утримання ПДФО (зокрема, з доходу фізособи від надання нерухомості в оренду), а також подання відповідної звітності, є обов’язком податкового агента, який проводить виплату такого доходу фізособі (оскільки орендар (юрособа або ФОП) є суб’єктом господарської діяльності). Самостійна сплата податку з доходів фізособою-орендодавцем чинним законодавством не передбачена і є порушенням норм ПКУ, відповідальність за яке буде нести податковий агент як за несплату та невідображення у звітності податку.

Сума доходів у вигляді орендної плати оподатковується ПДФО за ставкою 18%. Окрім цього, з такого доходу утримується військовий збір за ставкою 1,5%. Сплата ПДФО та військового збору до бюджету здійснюється під час виплати такого оподатковуваного доходу (пп. 168.1.2 ПКУ з урахуванням пп. 168.1.4 ПКУ).

Cума виплаченої орендної плати фізичній особі відображається підприємством (підприємцем) – орендарем у додатку № 4ДФ до податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків - фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску з ознакою доходів «106».

Єдиний соціальний внесок під час сплати орендної плати на користь фізичної особи згідно з договором оренди нежитлового приміщення не нараховується – докладніше – тут  https://news.dtkt.ua/labor/social-protection/61279.

Коли орендодавець-фізособа  сам повинен декларувати свої доходи

Якщо платник податку отримує доходи від особи, яка не є податковим агентом, то такий платник податку зобов'язаний включити суму таких доходів до загального річного оподатковуваного доходу та подати податкову декларацію про майновий стан і доходи за наслідками звітного податкового року.

Якщо орендар є фізичною особою, яка не є суб'єктом господарювання, тоді особою, відповідальною за нарахування та сплату (перерахування) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець. Такий орендодавець самостійно нараховує та сплачує податок до бюджету протягом 40 календарних днів, після останнього дня такого звітного (податкового) кварталу. Сума отриманого доходу, сума сплаченого протягом звітного податкового року податку та податкового зобов’язання за результатами такого року відображаються у річній податковій декларації про майновий стан і доходи. Дохід від надання в оренду нерухомості оподатковується за ставкою 18%. Крім того, такий дохід оподатковується військовим збором за ставкою 1,5 %.

А якщо орендарем є податковий агент, який утримає та сплатить ПДФО та військовий збір, то фізособа-орендодавець звільняється від обов’язку подавати декларацію про майновий стан і доходи – див. п. 179.2 ПКУ.

Якщо орендодавець надає майно в оренду як ФОП

Якщо орендодавець надає майно в оренду як ФОП на загальній або на спрощеній системі оподаткування, він самостійно сплачує податки з такої підприємницької діяльності за правилами обраної системи оподаткування та самостійно подає звітність ФОП. В цьому разі орендар – суб’єкт господарювання не зобов’язаний утримувати та сплачувати податки з такої орендної плати, для нього це буде звичайний договір з іншим суб’єктом господарювання.