Квартиру член житлово-будівельного кооперативу може отримати за актом приймання-передачі

Запитання: Житлово-будівельний кооператив (неприбуткова організація, неплатник ПДВ) після зведення будинку передаватиме пайовикам квартири та паркомісця. Який з варіантів передачі є вірним: 1) через укладання договору міни паю; 2) передача пайовику приміщення за актом (без оформлення права власності кооперативом на будинок в цілому)? Чи виникне в кооперативу обов’язок реєструватися платником ПДВ (кошторис будівництва перевищує 1 млн грн) та чи будуть операції з передачі приміщень об’єктами оподаткування ПДВ в обох варіантах?

Відповідь:

Загалом, діяльність житлово-будівельних кооперативів (далі — ЖБК) здійснюється у відповідності до Закону України від 10.07.2003 р. N 1087-IV “Про кооперацію” та статуту ЖБК.

Мета створення кооперативу і вичерпний перелік видів його діяльності, склад його засновників, а також порядок встановлення розмірів і сплати внесків та паїв членами кооперативу та відповідальність за порушення зобов'язань щодо їх сплати встановлюються у Статуті ЖБК (ст. 8 Закону про кооперацію).

Серед основних прав члена кооперативу є, зокрема, одержання кооперативних виплат та виплат на паї (ст. 12 Закону про кооперацію).

Відповідно до ст. 21 Закону про кооперацію пай кожного члена кооперативу формується за рахунок разового внеску або часток протягом певного періоду. Майнові внески оцінюються у грошовій формі. Розмір паю члена кооперативу залежить від фактичного його внеску до пайового фонду. Паї, в тому числі резервного і спеціального фондів, є персоніфікованими і у сумі визначають загальну частку кожного члена кооперативу у майні кооперативу. 

При цьому, у п. 5-1 Постанови Пленуму ВСУ від 18.09.87 р. №9 “Про практику застосування судами законодавства про житлово-будівельні кооперативи”  (із змінами та доповненнями) судам слід мати на увазі, що член ЖБК, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру, надану йому в користування, набуває право власності на квартиру і вправі розпоряджатись нею на свій розсуд - продавати, заповідати, обмінювати, в тому числі на інше жиле приміщення у будинку державного або громадського житлового фонду чи іншого ЖБК, на жилий будинок (частину будинку), що належить громадянину на праві власності і вчиняти відносно неї інші угоди, що не заборонені законом. 

Водночас, слід враховувати й приписи Примірного статуту ЖБК (затвердженого Постановою Ради Міністрів УРСР від 30.04.85 р. №186, із змінами та доповненнями), у п. 27 якого зазначнео, що особі, прийнятій до членів житлово-будівельного кооперативу, за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів, надається в безстрокове користування окрема квартира, що складається з однієї чи кількох кімнат, відповідно до кількості членів сім'ї, суми її пайового внеску та граничного розміру жилої площі, передбаченого пунктом 28 цього Примірного статуту.

Таким чином, на нашу думку, говорити про передачу квартири члену ЖБК, який повністю вніс свій внесок, на умовах обміну паю на таку квартиру, не коректно з точки зору порядку створення та діяльності самого ЖБК. Адже, члени ЖБК вносять пайові внески для відповідної мети — будівництва житла, та не отримують натомість, як це прописано для інвестиційних договорів будівництва житла із залученням коштів фізосіб, сертифікатів, свідоцтв, облігацій тощо, які посвідчують вартість майнових прав на майбутнє житло (вартість інвестиційного внеску).

Водночас, для того, щоб визначитись із документами, які в такому разі потрібно оформляти, варто врахувати приписи Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р. №1127 (далі — Порядок №1127).

Так, у відповідності до п. 63 Порядку №1127 для державної реєстрації прав на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, подаються:

1) довідка житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу про членство в кооперативі та внесення таким членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі.

2) довідка (виписка) з переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва, видана особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, про участь особи, державна реєстрація права власності якої проводиться, в інвестуванні (фінансуванні) об'єкта будівництва (крім випадків, коли перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва, подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідно до пункту 62 цього Порядку, або копію такого переліку подано відповідно до підпункту 4 цього пункту);

3) технічний паспорт на окремий індивідуально визначений об'єкт нерухомого майна;

4) завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом копії документів, передбачених пунктом 62 цього Порядку (у разі, коли такі документи не подано особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом).

За приписами п. 62 Порядку №1127 для державної реєстрації прав на новозбудований або реконструйований об'єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося з 1 січня 2013 р. із залученням коштів фізичних та юридичних осіб або у результаті діяльності житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого кооперативу, особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, відповідним кооперативом після прийняття об'єкта нерухомого майна в експлуатацію подаються:

1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта;

2) документ, що підтверджує присвоєння об'єкту нерухомого майна адреси (крім випадків державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна);

3) затверджений особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб, перелік фізичних та юридичних осіб, кошти яких залучалися на інвестування (фінансування) об'єкта будівництва, або затверджений загальними зборами кооперативу список членів кооперативу;

4) документ, що посвідчує право власності на об'єкт нерухомого майна до його реконструкції, - у разі державної реєстрації права власності на реконструйований об'єкт нерухомого майна (крім випадків, коли право власності на такий об'єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав або коли законодавством не передбачено оформлення та видачу документа на такий об'єкт нерухомого майна).

Отже, враховуючи вищенаведене, для цілей реєстрації прав власності на квартиру члена ЖБК не потрібний документ, який свідчить про передачу такої квартиру члену кооперативу, який повністю вніс всій пай, то ЖБК цілком достатньо буде передати таку квартиру за актом приймання-передачі, де вказати про розмір внеску (паю), оплату паю (повністю чи ні), номер та площу квартири, яка передається члену ЖБК (інші відомості про квартиру тощо), іншу інформацію, яка визнана необхідними для складення такого акту, зокрема, що паркомісць, які припадають на квартиру чи площу тощо (без оформлення права власності ЖБК на будинок в цілому).  

Щодо реєстрації платником ПДВ зазначимо, що, згідно із п. 181.1 ПКУ, у разі якщо загальна сума від здійснення операцій з постачання товарів/послуг, що підлягають оподаткуванню згідно з розд. V ПКУ, у тому числі з використанням локальної або глобальної комп’ютерної мережі, нарахована (сплачена) такій особі протягом останніх 12 календарних місяців, сукупно перевищує 1 млн грн (без урахування ПДВ), така особа зобов’язана зареєструватися як платник податку у контролюючому органі за своїм місцезнаходженням (місцем проживання) з дотриманням вимог, передбачених ст. 183 ПКУ, крім особи, яка є платником єдиного податку першої - третьої групи. 

Згідно із розділами V та ХХ ПКУ до оподатковуваних операцій з постачання товарів/послуг належать операції, що підлягають оподаткуванню за основною ставкою ПДВ, ставкою 7 відсотків, нульовою ставкою ПДВ та звільнені (умовно звільнені) від оподаткування ПДВ.  

Згідно із п. 183.2 ст. 183 ПКУ у разі обов’язкової реєстрації особи як платника податку реєстраційна заява подається до контролюючого органу не пізніше 10 числа календарного місяця, що настає за місяцем, в якому вперше досягнуто обсягу оподатковуваних операцій, визначеного у ст. 181 ПКУ.

Оскільки, як зазначено вище, ЖБК не оформлює права власності на будинок на себе з подальшою передачею такого права власності його членам, то операція з передачі збудованого будинку та місць для паркування не є у розумінні ПКУ операцією із постачання товарів/послуг (див. пп. 14.1.191 та 14.1.185). А відтак, у ЖБК немає і обов’язку у зв’язку із такою передачею реєструватися платником ПДВ.