Як вести облік збудованого будинку? (аудіоверсія)

Облік залежно від призначення

Подальший облік залежить від того, як ТОВ планує використовувати збудовану нерухомість:

• Для продажу: Якщо квартири та комерційні приміщення будувалися з метою реалізації, вони обліковуються як запаси (готова продукція);
• Для власної діяльності: Якщо ТОВ планує використовувати приміщення для власних потреб (наприклад, під офіс), такі об’єкти визнаються основними засобами;
• Для оренди: Якщо метою є отримання доходу від оренди, об’єкт визнається інвестиційною нерухомістю. 

Бухгалтерські проведення

На підставі акта готовності об’єкта до експлуатації та внутрішніх розпорядчих документів про призначення приміщень витрати, накопичені на рахунку 231, списуються таким чином, залежно від призначення.

Варіант 1: Продаж (найбільш імовірний для житлового будинку)

Побудований об’єкт за виробничою собівартістю зараховується до складу готової продукції: 

• Дт 26 Кт 231.

Варіант 2: Власне використання

Об’єкт зараховується на баланс як основний засіб:

• Дт 151 Кт 231 – зарахування до складу капітальних інвестицій;
• Дт 103 «Будинки та споруди» Кт 151 – введення в експлуатацію.

Основні засоби визнаються за первісною вартістю, яка включає всі витрати на будівництво та доведення об’єкта до стану, придатного для використання (п. 8 НП(С)БО 7).

Варіант 3: Інвестиційна нерухомість (оренда)

Облік подібний до наведеного в другому варіанті, але введення в експлуатацію на субрахунок 100 «Інвестиційна нерухомість»:

• Дт 151 Кт 231 – зарахування до складу капітальних інвестицій;
• Дт 100 Кт 151 – введення в експлуатацію.

Порядок обліку інвестиційної нерухомості регулюється НП(С)БО 32 «Інвестиційна нерухомість».

Податковий облік (ПДВ) у разі продажу нерухомості

Житлові приміщення (квартири)

Відповідно до пп. 197.1.14 ПКУ звільняються від ПДВ операції з постачання житла, крім першого постачання. Якщо за умовами пп. 197.1.14 ПКУ постачання квартир відповідатиме поняттю першого постачання, продаж квартир оподатковуватиметься за ставкою 20%. Якщо це буде друге постачання, воно звільнятиметься від ПДВ. 

Комерційна нерухомість (перший поверх).

Операції з продажу або оренди оподатковуються ПДВ за ставкою 20% на загальних підставах (ст. 185 ПКУ). 

Висновки

1. Подальший облік залежить від мети: продаж — запаси (Дт 26), власне використання — ОЗ (Дт 103), оренда — інвестнерухомість (Дт 100);

2. Списання з рах. 231 здійснюється через 26 або 151 з подальшим введенням в експлуатацію за відповідним напрямом;

3. ПДВ: житло — залежить від «першого постачання» (20% або звільнення), комерційні площі — завжди 20%.